北京今年以來房租累計上漲15% 整租房源單價明顯低于合租房源

　　房價穩(wěn)定后，近日房租快速上漲引發(fā)社會熱議。房價為何快速上漲，上漲多少？品牌公寓是否存風險？對此，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測當前全網(wǎng)掛牌租賃房源數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京市掛牌租賃房源平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。租賃房源主要分為普通租賃房源及品牌公寓，掛牌品牌公寓房源占比近30%。至于房租快速上漲的原因，則在于畢業(yè)生集中爆發(fā)、人口流入、群租房等違規(guī)建筑拆除致供應(yīng)減少，以及資本介入品牌公寓引發(fā)運營公司強勢擴張等，共同推動租金上漲。

　　北京今年以來房租累計上漲15%

　　整租房源單價明顯低于合租房源

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。

　　從租賃房源類型上看，主要分兩種：整租與合租。目前全網(wǎng)在租房源中，整租房源占比26.67%，合租房源占比73.33%。合租占比超7成，合租成為主流租賃方式。

　　租金方面，從整租房源不同居室租金情況來看，開間及其他房源價格最低，平均租金3893元/套/月。三居室方面，受部分高端小區(qū)的改善租賃房源價格帶動影響，三居室租金價格遠高于二居室。而在每平米租金方面，一居室平均租金88.1元/平米/月，二居室平均租金81.1元/平米/月，三居室平均租金78.8元/平米/月。

　　整體來看，超8成的整租房源為二居室及以下，租賃市場仍然以小戶型為主，三居及以上改善型租賃房源僅占比18%。

　　分城區(qū)價格來看，租金受地域位置影響較大，各城區(qū)租金差異較大，東城、西城、海淀、朝陽租金明顯高于其他城區(qū)。其中東城區(qū)以149.8元/平米/月為北京租金最高城區(qū)。其次為西城區(qū)，房租均價為149.3元/平米/月。石景山區(qū)、豐臺區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)由于地鐵交通便利，租金明顯大于順義、房山等近郊區(qū)縣。

　　從漲幅方面來看，近郊區(qū)租金環(huán)比漲幅較高，昌平、順義、通州租金漲幅明顯高于其他城區(qū)。其中昌平區(qū)環(huán)比漲幅2.53%，為7月北京租金漲幅最高城區(qū)，其次為順義區(qū)，環(huán)比漲幅2.50%。受租金價格上漲影響，租客在主城區(qū)租房壓力大，逐漸向周邊轉(zhuǎn)移，導致近郊區(qū)租賃需求上漲，從而引發(fā)其租金上漲。

　　整租房源租金方面，由于部分合租房源存在N+1的情況，使得合租房源單價大于整租單價，各城區(qū)整租單價低于全部房源單價。

　　品牌公寓平均租金157.2元/平米/月

　　合租房源占比超7成

　　隨著租賃市場的不斷壯大，越來越多的機構(gòu)涉足租賃市場，經(jīng)過幾年的發(fā)展，品牌公寓規(guī)模逐漸擴大，尤其是隨著大型房企的轉(zhuǎn)型，將品牌公寓定位公司轉(zhuǎn)型發(fā)展方向之一，品牌公寓市場迎來發(fā)展高峰期。

　　目前市場上品牌公寓主要分為集中式和分散式兩種，集中式品牌公寓以泊寓、魔方、冠寓等品牌為主，分散式品牌公寓以自如友家、蛋殼為主。其中分散式品牌公寓又分為整租和合租。

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，品牌公寓平均租金為157.2元/平米/月。與普通租賃市場一樣，品牌公寓市場中，仍然以合租為主，合租房源占比71%。整租房源占比僅為29%。（說明：由于集中式房源量占比較少，此處將集中式房源合并為整租房源中。）

　　集中式房源以泊寓、魔方等品牌為主，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，集中式品牌公寓平均房租149.2元/平米/月，而分散式品牌公寓平均房租為160.1元/平米/月，由于分散式品牌公寓也存在N+1的現(xiàn)象，因此平均租金要略大于集中式品牌公寓。戶型方面，絕大多數(shù)集中式品牌公寓以一居室為主，部分集中式公寓有少量二居室。

　　分散式公寓整租房源每平米單價方面，全市平均租金價格為105.5元/平米/月，西城、東城、海淀、朝陽明顯高于其他城區(qū)，均超110元/平米/月。西城、東城以138元/平米/月單價高居榜首，與最便宜的房山整租房源差價高達76元/平米/月。

　　整租房源平均套租金價格為6330.1元/套/月，其中，東城區(qū)以套均7803元/套/月占據(jù)榜首，其次為朝陽區(qū)7735元/套/月。

　　從數(shù)據(jù)上可以發(fā)現(xiàn)，東城、朝陽、西城、海淀為第一梯隊，整租房源套均價均超7400元/套/月，遠高于其他城區(qū)；其次豐臺、昌平為第二梯隊，均價在5500元/套/月；門頭溝、房山等近郊區(qū)由于位置偏僻，整租房源套均價相對較低，均低于5000元/套/月。

　　整租居室分布方面，一居室占比47%，二居室占比45%，是市場的絕對主流。在品牌公寓戶型選擇方面，一居和二局需求大致相同。

　　從平均套租金上面來看，由于品牌公寓套面積要小于普通租賃套面積，因此套租價格普遍低于普通租賃房源，一居室為5248元/套/月，二居室6737元/套/月，三居室9512元/套/月。

　　多重因素引發(fā)租賃市場供不應(yīng)求

　　資本介入品牌公寓引發(fā)運營公司強勢擴張

　　近期北京房租不斷上漲的根本因素在于市場上租賃房源的供需失衡，需求遠大于供應(yīng)導致價格上漲。

　　需求端方面，一方面外來人口與高校畢業(yè)生較多，需求旺盛。另一方面，7月是高校畢業(yè)季，大量高校畢業(yè)生剛需集中釋放，導致市場供需失衡，一定程度上影響租金上漲。供給端方面，2017年末以來，北京外圍城區(qū)的違規(guī)建筑、群租房等眾多違規(guī)房源被清理，短期內(nèi)房屋供給下降。多種因素影響下，北京租賃市場供需失衡，導致租金上漲。

　　其次，近幾年房價持續(xù)上漲帶動房租上漲。北京房價在2015年開始上漲，雖然在2017下半年受政策影響出現(xiàn)價格回落，但近幾年房價漲幅仍然較大。房價上漲，一方面引發(fā)租售比降低，導致租售比畸形，在市場作用下，租金上漲，緩解不斷下降的租售比；另一方面，房價上漲使得更多購房者無力購房，只能繼續(xù)租房，需求增加，進而影響租金上漲。

　　與此同時，資本介入品牌公寓引發(fā)運營公司強勢擴張，以及服務(wù)的提升，也推動租金上漲。

　　今年以來，全國各地大力推進住房租賃政策的細化落實，大力發(fā)展租賃市場。在政策支持下，房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)中介、第三方運營商開始大規(guī)模地介入住房租賃市場。房地產(chǎn)開發(fā)商資金雄厚，融資渠道多元化，可以通過發(fā)行債券、股權(quán)、ABS等模式引進大量資金；而房產(chǎn)中介與第三方公寓運營商則通過發(fā)行股權(quán)、ABS等融資模式引進資金，融資規(guī)模大幅增加。

　　長期而言，資金的引入可以活躍租賃市場及維持租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展；但短期而言，最直接的影響在于資本介入直接推動租金上漲。

　　地產(chǎn)中介及第三方公寓運營商為了能夠提高品牌影響力及市場占有率，逐漸轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，由一開始僅提供房源到之后提供配套服務(wù)，再到現(xiàn)在服務(wù)升級，租賃市場的服務(wù)質(zhì)量不斷提升。對于租客而言，隨著生活水平不斷提高，人們在一定程度上更看重服務(wù)質(zhì)量，愿意為服務(wù)買單。雙重因素下，致使租金價格不斷上漲。

　　租房作為純消費行為，與居民可支配收入直接掛鉤，切實關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，因此受到廣泛關(guān)注。近期隨著鼓勵租賃政策的不斷推出及品牌公寓的快速崛起，租賃市場迎來發(fā)展高峰期。但由于外來人口的不斷涌入，租賃市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，在畢業(yè)季需求快速上漲及資本助推品牌公寓快速發(fā)展等因素影響下，推動租金上漲。機構(gòu)認為，隨著租賃監(jiān)管制度的不斷完善，預計未來租賃市場會逐步恢復穩(wěn)定。