地產潮汐下 碧桂園爭做合格的趕潮人

　　——“房子是用來住的、不是用來炒的”

　　——“多渠道保障、租購并舉”

　　——“集中供地，土拍進入‘2.0時代’”

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　　一直以來，房企的估值指標并不復雜：銷售規模、營收規模、盈利能力，但是自從2020年“三條紅線”的風雨欲來，到一年后的今天，鐵腕式的監管環境把企業的估值全部推倒重來。畢竟，整個行業不論是市場還是金融的供給側與需求側都已經被徹底約束，這已經是一個趨于計劃性的行業。這就是地產行業的“潮汐”，一張一翕間，誰能談笑到最后，正是各地產企業正在探究的“必選課題”。

　　馬步扎穩，不被潮水裹挾

　　8月2日，財富中文網向全球同步發布最新的《財富》世界500強排行榜，中國房地產行業上榜企業數量創新高至8家。其中，銷售市場占有率居全國第一的碧桂園集團，以670.8億美元的營業收入、50.75億美元利潤位列榜單第139位，排名連續五年攀升，較2017年初次上榜時的第467位，已累計前進了328位。

　　緊接著在8月24日，碧桂園控股有限公司（02007.HK）披露2021年中期業績報告，上半年，碧桂園實現總收入2349.3億元（人民幣，下同）；毛利約462.8億元，凈利潤約224.2億元，股東應占核心凈利潤約為152.2億元，經營績效仍處平穩上升趨勢之中。

　　2020年“三道紅線”“房地產貸款集中度管理”政策開始實施，金融的供給側和需求側都受到較大影響。供給側來說，三條觸線的地產企業，不得新增有息負債；需求側也不容樂觀，按揭周期拉長，客戶資質審核提升，這都壓縮了地產的生存空間。對此，伍碧君在碧桂園中期業績發布會上表示，政策實施后，融資端變得更加謹慎，貸款之前，銀行會看企業的財務系統，對授信進行反饋；另外，按揭資源比以前緊張，按揭周期天數從原來的30-50天延長到了現在的60天，不過碧桂園的回款率沒有受到影響，回款率照常并領先于同行。

　　一條條政策的出臺，都顯示了國家穩定房地產的決心，對于地產企業要穩步發展，“降杠桿”也被提上日程。過去十幾年擴張性貨幣政策帶來的紅利有多甜蜜，如今要實際“降杠桿”就有多苦澀。但是對此，伍碧君如是說：碧桂園從2018年就開始著手“降杠桿”，將“降杠桿”的任務分解到日常的經營中，而不是立刻縮表。因為集團降杠桿是在正常經營的情況下進行，因此不會影響利潤率的回穩。另外，碧桂園的毛利率已經在去年下半年企穩回升。

　　上半年，碧桂園的融資成本繼續下降，這意味著其在融資端受到的影響較小。在行業陷入周期調整的背景之下，碧桂園依然憑借全產業鏈的完善布局，穩健踏實的風格，取得經營業績的平穩增長。

　　多元化發展背景下，該選擇什么行業？

　　早在幾年前，房地產多元化的討論最為熱烈。媒體紛紛討論存量時代下，各家龍頭房企新展開的兩翼：萬科的長租公寓+服務產業，恒大的新能源汽車+健康產業，碧桂園的機器人產業等等。時至今日，各家的多元產業已經經歷了時間的檢驗，碧桂園集團總裁莫斌在今年3月的業績發布會上公開表示：“我們有信心，建筑機器人及千璽機器人餐廳在明年實現盈利。”

博智林機器人實驗中心

　　2018年碧桂園正式啟動多元化步伐，于地產傳統主業的基礎上，開拓了機器人、現代農業等高科技業務板塊，企業定位也升級為“為社會創造幸福生活的高科技綜合性企業”。

　　位于廣東順德的碧桂園鳳桐花園項目正在熱火朝天地建設中，測量機器人采用先進的AI測量算法處理技術，效率較人工提升2到3倍；智能隨動布料機使傳統需3人的工作量變成只需1人即可完成；外墻噴涂機器人大大降低了高空作業墜落的安全隱患……

外墻噴涂機器人在作業

　　莫斌透露，從目前的情況來看，我們每一款機器人都比原先的效率提升了兩到三倍，今后可能會進一步提升。“我們希望建筑機器人對一整棟樓的建筑產品施工方面覆蓋達到70%，我們在往這個方向去努力。”未來碧桂園多元化業務將與主業形成更有效的聯動，莫斌還表示：“目前我們正在進行拆解一棟樓的實驗，希望通過科學鋪排施工工序，讓建筑機器人像流水生產線一樣施工作業。”

　　引入高科技賦能傳統地產業業務、構建幸福美好人居生態圈，正在成為碧桂園邁向新軌道的主旋律，這也是碧桂園對于第二生長曲線的答案。第二產業反哺主業，并且第二產業可以服務于主業，這一步棋，碧桂園走的精準，現金流、融資成本降低體現了碧桂園的穩定，那么多元化的產業選擇則顯示了這家公司的遠見。

　　既穩又準，我們有理由相信，碧桂園在當下市場的風云變幻中能夠抓住機會。截止碧桂園發布了2021年中期業績公告，其已獲穆迪和惠譽兩家的投資級評級，顯示了全球頂尖評級機構對碧桂園穩健的財務狀況、可持續增長的前景以及資本市場信用的認可。