一樣的土地，不一樣的面貌：晉江農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)調(diào)查

­　　整齊的花園別墅、帶電梯的高層公寓，花草相間的綠地公園、設(shè)施齊備的健身廣場(chǎng)、拎包入住的養(yǎng)老院，可以兩車并行的道路……這是城市的一角嗎?不，這里是福建省晉江市磁灶鎮(zhèn)大埔村。

­　　2015年，全國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革啟動(dòng)，晉江是福建省唯一的試點(diǎn)縣。2016年底，晉江又被賦予“農(nóng)村土地征收”和“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”兩項(xiàng)改革試點(diǎn)任務(wù)。晉江市委書記、改革領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)劉文儒表示，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快、城市與農(nóng)村統(tǒng)籌發(fā)展的今天，農(nóng)村“三塊地”改革將為鄉(xiāng)村振興注入新活力。

­　　在改革的推動(dòng)下，農(nóng)村土地這塊沉睡已久的資產(chǎn)，在全國(guó)新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)的晉江，是如何被激活的?

­　　一樣的土地，不一樣的面貌

­　　20年前，在外面做生意多年、身家過億的吳金程應(yīng)村民之呼回村擔(dān)任村支書、村主任。當(dāng)時(shí)，大埔是個(gè)大村，擁有1200多戶、超過5000名村民，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相當(dāng)不錯(cuò)，有實(shí)力的人家經(jīng)商致富還蓋了小樓。但是面貌臟亂差，全村有新房，沒有新村，要路沒路、要配套沒配套，旱廁滿街、污水橫流;富裕的一戶蓋多宅、貧困的幾戶擠一宅。

­　　改變這一切的突破口在哪兒?吳金程他們選擇了新村建設(shè)。請(qǐng)?zhí)旖蚴幸?guī)劃設(shè)計(jì)院作了統(tǒng)一規(guī)劃，一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)15年的舊村改造分為5期，逐年展開。住宅方面，百余座獨(dú)棟或聯(lián)體的別墅、10余幢18層的單元樓;配套方面，小學(xué)、幼兒園、養(yǎng)老院、健身花園;基礎(chǔ)方面，道路、公廁、電線下地、污水管網(wǎng)、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)、停車位、店鋪……就像是被施了魔法，大埔村逐漸從里到外煥然一新。

­　　當(dāng)然沒有什么魔法，秘密就在于土地，土地的關(guān)鍵又在于錢。村委會(huì)哪來的錢改造?村民如何支付得起新建?這正是吳金程要說服全體村民的地方。

­　　吳志明就是當(dāng)初的“釘子戶”之一。“我原來的房子占地300多平方米，而且新建沒幾年。你們的別墅占地115平方米，補(bǔ)償才40多萬，虧死了。”這是他的算法。吳金程登門給他換了個(gè)算法：“面積是減少了，新房也沒住幾年。但咱們這么改造完，你建議的綠化、公園都有了;你最想要的停車位有了兩個(gè);這些都是村里的投入，光電線下地一項(xiàng)村里就花了2000多萬。你再算算，是虧還是賺?”

­　　吳建國(guó)是剛剛才結(jié)束的第五期的改造戶。他沒選別墅類型，選的是高層公寓類型，原因是為了兩個(gè)兒子。

­　　晉江多年位列全國(guó)百強(qiáng)縣市前十名，但能達(dá)到像吳志明這樣的寬裕型農(nóng)戶畢竟不是多數(shù)。為了能照顧到更多像吳建國(guó)這樣的普通型農(nóng)戶，從一開始，大埔村走的就是構(gòu)建多元住房保障體系之路。他們規(guī)定，凡是選擇高層公寓類型的，可按照原有宅基地面積，進(jìn)行1∶2置換。吳建國(guó)看中的就是這一點(diǎn)，他的老宅180平方米，置換后，他自己要了一套146平方米的單元房，大兒子和小兒子各分一套146和96平方米的單元房，面積超出的部分，按每平方米1800元補(bǔ)差。多年來父子兩代三戶擠一宅的“心病”終于解決了，才花了8萬多元。

­　　又是補(bǔ)貼基礎(chǔ)配套公益建設(shè)，又是滿足改善每戶村民住房需求，村里賺到啥了呢?

­　　通過宅基地退出和置換機(jī)制，大埔村凈增126畝建設(shè)用地，建設(shè)了總長(zhǎng)5公里多的道路、上千平方米的綠化面積以及村民廣場(chǎng)、商貿(mào)中心、幼兒園、養(yǎng)老院等一大批公共設(shè)施。為此先后榮獲“全國(guó)美麗鄉(xiāng)村創(chuàng)建試點(diǎn)”和“全國(guó)先進(jìn)基層黨組織”。

­　　對(duì)于市國(guó)土局來說，“賺頭”更實(shí)惠。通過資產(chǎn)置換、貨幣補(bǔ)償?shù)榷喾N模式下的宅基地退出探索，目前全市共騰退宅基地3748畝，節(jié)地率達(dá)到37%;同時(shí)還有2.57萬戶群眾解決了住房需求。全市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，與農(nóng)村土地制度改革的思路一致，不管凈增多少土地，都以滿足群眾公益為重，不以政府土地財(cái)政為主。在此期間，晉江歷史上最大的城市舊改項(xiàng)目——梅嶺組團(tuán)改造時(shí)，政府土地出讓收入120億元，而投入的各種補(bǔ)償特別是綠化、公園、傳統(tǒng)文化保護(hù)配套則達(dá)到150億元!

­　　劉文儒說：“地，不增用一分。住房解決、環(huán)境提升、配套完善。這就是晉江賺到的。”

­　　一樣的土地，不一樣的資本

­　　閩人善賈，一點(diǎn)沒錯(cuò)。磁灶鎮(zhèn)的東山村更是如此。東山村與大埔不同，村小人少，只有1000多人，85%以瓷磚銷售為業(yè)，全村瓷磚年銷售額過億元，占地80畝、擁有300多個(gè)店面的東山村二級(jí)建材市場(chǎng)，規(guī)模在全省排名第二。

­　　張金劍今年33歲，已經(jīng)做了10多年生意。做商貿(mào)要占用資金，小張從父親手中接下生意后一直想不斷做大，資金成了最大障礙。為了貸款，他認(rèn)識(shí)了柯子匯。小柯是晉江市農(nóng)商銀行部門經(jīng)理，在他眼中，整個(gè)東山村都是極為優(yōu)質(zhì)的客戶。

­　　一頭求貸，一頭盼貸，兩好湊一好了。可中間又有個(gè)障礙，沒有合規(guī)抵押物。2016年底，晉江農(nóng)商行與國(guó)土局合作，推出了“農(nóng)房貸”，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)成為有效抵押。

­　　憑借瓷磚產(chǎn)業(yè)，10多年下來，東山人富民安。新村建起28棟別墅、220多座三層商住樓，還有100多套外來工公寓。既有成熟穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)，又有國(guó)土部門統(tǒng)一確權(quán)的證件，“農(nóng)房貸”對(duì)東山村批量授信，而非單獨(dú)抵押，利率降低，更方便的是不用擔(dān)保了。

­　　依靠“農(nóng)房貸”的支持，張金劍的經(jīng)營(yíng)規(guī)模超過父輩，去年新增加了海外訂單。來自菲律賓、南非等地的訂單量，占到總銷售額的約10%。

­　　“不只是貸款額度從原先的40%提高到60%，過去的農(nóng)房評(píng)估環(huán)節(jié)，現(xiàn)在也不用了。單這一項(xiàng)，就能為群眾每筆貸款省去資金成本2000元。”國(guó)土局副局長(zhǎng)陳英俊說。

­　　至2017年底，東山村已發(fā)放“農(nóng)房貸”23筆、1200多萬元。受益的不僅僅只有東山，全市共發(fā)放農(nóng)房抵押貸款12.5億元，10家金融機(jī)構(gòu)參與。

­　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，有了東山村的模式，再加上農(nóng)村電商配套，全市至今培育出6個(gè)“淘寶村”，2萬農(nóng)戶拓寬了增收渠道。

­　　眼下，晉江進(jìn)一步探索推動(dòng)宅基地從村內(nèi)到全市范圍內(nèi)跨村流轉(zhuǎn)。“這樣的話，能讓農(nóng)民住房的資產(chǎn)屬性更加明顯。”柯子匯充滿期待。

­　　一樣的土地，不一樣的操作

­　　推動(dòng)多元化住房保障、個(gè)人資產(chǎn)變資本，“農(nóng)村地改”能為村集體帶來哪些改變?

­　　洪水平一直在想這個(gè)問題。

­　　老洪是金井鎮(zhèn)圍頭村黨支部書記。圍頭村獨(dú)有的濱海、漁村等要素，是發(fā)展旅游的優(yōu)勢(shì)，可圍頭也有短板，它遠(yuǎn)離市區(qū)，基礎(chǔ)硬件還不夠硬。“最起碼得先建個(gè)星級(jí)大酒店。”老洪念頭一起，呼應(yīng)便來。圍頭村在外經(jīng)商的鄉(xiāng)賢們正有回鄉(xiāng)投資的意愿，看好圍頭旅游。

­　　真正的、最大的麻煩，也出現(xiàn)在這里。多年前，圍頭村民曾小打小鬧搞過農(nóng)家樂，沒弄出大太動(dòng)靜，結(jié)果店關(guān)了、房廢了、地荒了。如今，你情我愿的雙方都看中了這塊總面積3495平方米的地塊。地塊不是很大，權(quán)屬關(guān)系卻異常復(fù)雜。如果按照過去的辦法，國(guó)土部門要先收儲(chǔ)、再報(bào)批、再招拍掛。“程序、時(shí)間會(huì)拖很長(zhǎng)，至少一二年。”陳英俊說。

­　　“我們不是為了賣地，而是為了引進(jìn)一家企業(yè)，能夠真正按照我們的設(shè)想投資發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，而且土地所有權(quán)依舊能夠歸集體所有。如果這家企業(yè)不真心投資，我們也能再去找別人合作。”洪水平說。

­　　既要以土地招商，又不出讓土地所有權(quán)，有這樣的好事?

­　　有!這就是晉江的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革探索。首先，入市的主體必須是村集體經(jīng)濟(jì)組織，或村集體授權(quán)的股份合作社;其次，無需再走收儲(chǔ)、上報(bào)的路子，只需要最終由晉江市政府批準(zhǔn)即可。晉江規(guī)定，不管最后這塊地是商業(yè)用地還是工業(yè)用地，出讓后的收益70%—85%都返還給入市者。

­　　2018年2月，圍頭村這塊3495平方米的土地迎來新的開發(fā)者。晉江市恒禾海景酒店有限公司以260萬元如愿拿地，圍頭村村集體獲得了182萬元收益。全村4000村民為此投票，同意率達(dá)到98%。同時(shí)，根據(jù)改革政策，還可以為地塊競(jìng)得人抵押融資。

­　　產(chǎn)權(quán)不是國(guó)有出讓性質(zhì)的，投資者為什么愿意接手呢?

­　　開發(fā)者表示：“我們就是實(shí)實(shí)在在來投資發(fā)展的，而不是為了炒地皮。村里的想法和我們一致，時(shí)間又能省出這么多，很值得。另外，這種地的基準(zhǔn)地價(jià)，是按照國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)的90%來確定的，很實(shí)惠。”

­　　有了這第一宗商服用途的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市成功經(jīng)驗(yàn)，晉江市在全市范圍內(nèi)摸了類似情況的家底。劉文儒表示：“目前約有5100畝的土地存量，用好這些存量，既是城市新的發(fā)展空間，也是群眾獲益的新增長(zhǎng)點(diǎn)。”《 人民日?qǐng)?bào) 》