晉江縱深推進盤活利用低效用地試點工作

　　晉江的發展起步于“村村點火、戶戶冒煙”的鄉村工業，用地供需緊張，產業布局零散，土地開發效益低下一度成為制約晉江產業發展的瓶頸。

　　2023年2月，晉江盤活利用低效用地試點工作指揮部正式成立，舉全市之力，一體推進土地資源整合、城市功能完善、用地效益提升、空間環境優化。至今，晉江已分類盤活低效用地13500畝。

　　“盤”是第一步，但對于低效用地而言，該如何找到適合的解決方案？經過一段時間的探索，晉江梳理出全域土地綜合整治、城鎮低效用地再開發、農村集體經營性建設用地入市、歷史遺留問題處置等“板塊”，堅持連片整治、集聚入園、項目帶動，出臺26份政策，精準匹配不同地塊的具體狀況，真正做到“對癥下藥”。

　　“下一步，晉江將深化拓展盤活利用低效用地試點工作，探索混合用地改造等低效用地再開發模式，分類施策、妥善處置歷史遺留建設用地，梯次推進全域土地綜合整治試點單元，健全土地增值收益分配機制，深化集體經營性建設用地入市改革，破解制約發展最突出的空間問題，為項目落地、產業升級、城市提質、民生保障提供有力支撐。”晉江市自然資源局黨組書記、局長，晉江市盤活利用低效用地試點工作指揮部辦公室常務副主任陳英俊表示。

　　連片整治推動分散變集中

　　在試點工作的探索過程中，晉江堅持連片發展的思路，下決心整合騰挪可利用空間，推動城鎮空間集中、產業空間集中、農業空間集中、生態空間集中。九十九溪流域田園風光項目便是這一探索下的生動實踐。

　　九十九溪流域田園風光項目

　　九十九溪流域田園風光項目被譽為“都市浪潮前的城中央田園”。放眼望去，一群群白鷺飛過大片農田，生態向好。另一旁的村集·阿嬤菜事場，有新鮮的水果、手工編織的公仔……琳瑯滿目的商品讓人目不暇接，游客不僅可以選購獨具創意的文創產品和精美手工制品，還可以品嘗到新鮮采摘的果蔬，動手學習剪紙、書法，近距離感受中國鄉村的傳統文化藝術。

　　池店鎮池店村田洋自然村村民謝幼細加快了削馬蹄的速度，除了為賣飲品的店鋪提供馬蹄外，他還得趕緊做雞肉卷。“項目做起來后，對我們經濟發展更好，每天的營業額可以多兩三百元。”謝幼細笑著說。

　　事實上，九十九溪流域田園風光項目的落地正是看中了這里有連片的農田。“通過低效用地復墾和閑置農用地整理，實施開展高標準農田建設，農田有效耕作面積由4535畝增加到6200多畝。零散的耕地集中連片，‘小田’變成‘大田’，還解決了1000多畝‘非糧化’土地復耕問題。”晉江市自然資源局有關負責人說。

　　針對田洋自然村原有的300多棟房屋，晉江采取“留、改、拆”并舉，在完整保留村莊風貌的基礎上，著重發揮游憩休閑、生態調節、三產融合的重要功能，致力于發展農業觀光、農耕體驗、鄉村民宿、休閑度假等農業新產業新業態，讓市民在城中央也可以體驗田園之美。

　　城鎮低效用地該如何再開發？結合片區更新改造，晉江并不只是進行簡單的拆與建來改善外部環境，而是在于追求城市功能品質的提升，通過賦能存量建筑，惠民生、提品質，使其持續為城市高質量發展服務。

　　正在如火如荼推進的青陽街道陽光東環南片小區舊房改建項目，是陽光社區的居民對美好生活的向往。這也是福建省首例由政府引導、居民出資、市場開發、自求平衡的“自主更新”項目。項目一改過去政府主導的增量更新模式，探索出可持續更新模式的“新樣本”，成為創新發展“晉江經驗”的一次生動實踐。

　　“青陽街道從小區實際出發，堅持強化‘誰受益、誰出資’的改造理念，由政府引導，出臺政策支持，推動‘自主更新’，形成‘政府主導土地征收、市場開發建設、原業主出資回購’的創新模式。”青陽街道黨工委書記陳榮松介紹，項目立足群眾切實需求，引入晉江市實驗小學、華僑中學等優質教育資源，配套建設停車位，進一步完善公共基礎配套，解決老舊小區的“三無”問題，讓小區實現“有便利設施、有明晰產權、有優質教育”的“三有”蝶變。

　　從“三無”到“三有”，晉江改變了歷年來政府主導單一投入、發放補償款的老舊小區改造做法，將群眾的主動性調動起來，引導業主從“要我改”到“我要改”轉變，由業主籌資改造，從而減輕政府財政壓力。在“模擬征收”的推動下，該項目跑出了征收建設的“加速度”。如今，東環南片小區已經進入建設階段。項目改造后，建筑面積從5.9萬平方米提升到7.4萬平方米。

　　晉江市自然資源局有關負責人表示，東環南片小區項目原拆原建的做法，在于重視城市更新過程中的權益重構組合，積極探索從“增量擴張”到“存量更新”的轉型。在滿足安置需求的基礎上，盡可能優化土地、空間利用。通過“微減容式”模式，推進土地收儲后出讓盤活，重置了土地使用權，讓老舊小區實現了從“有沒有”到“好不好”的品質提升。

　　零散、閑置土地該如何有效盤活，在晉江也有了可借鑒的方案。

　　2024年10月，晉江出臺《晉江市集體經營性建設用地入市地塊邊角地、插花地、夾心地等非建設用地農用地轉用報批操作規程》，農村低效用地再開發項目涉及的“三地”等非建設用地，可依法辦理農用地轉用審批手續，再結合入市政策整體供地。

　　簡化審批流程，做好服務保障。

　　安海恒欣云谷新材料智造產業園的落地，成為福建省首宗農村低效用地再開發“邊角地”農用地轉用項目，不僅將解決仁壽村與下洪村交界的原舊石材廠房地塊環境臟亂問題，還將有效盤活兩村低效土地，增加村集體資產和收入，進一步發展壯大村級集體經濟。

　　集聚入園推動低效變高產

　　在晉江，土地開發強度已觸“天花板”，但土地利用效率仍有待提高。如何“增容量不增用地”，讓有限的土地資源發揮最大的效益？如何向立體要空間，讓工業土地長出更多“金子”？全力盤活園區低效用地、閑置廠房、法拍土地，成為園區“進化”的必由之路。

　　從大片空地上“長”出來的永佳智能裝備產業園逐漸“熱起來”，通過盤活低效用地，實施工業園區標準化建設之后，該產業園區的容積率由原來的0.63提升到現在的2.97，除了標準化廠房，住宿、共享會議室、路演廳、金融服務等配套也一應俱全，可實現“拎包入住”。

　　晉江市永佳智能裝備產業園區

　　目前，永佳智能裝備產業園已吸引31家企業入駐，園區從原來零產出到2024年年底一期畝均稅收可以接近100萬元。不僅如此，原先一直想引進卻沒有辦法的智能裝備企業也紛紛入駐，使得制鞋和智能裝備的產業鏈得到延伸和補強。

　　隨著盤活利用低效用地試點工作的高效推進，越來越多的“土地存量”變成“發展增量”。芯智造產業園亦是盤活利用低效用地的生動實踐，其通過建設標準化廠房，有效騰挪發展空間，優化發展環境。園區圍繞兩大集成電路龍頭企業，開展集成電路產業鏈的招商引資，目前已涵蓋集成電路產業鏈、產業基金、人才科創等多個領域，促進產業集聚，實現產業升級、土地盤活增效。

　　芯智造產業園

　　而這背后，是晉江市自然資源局堅持用全生命周期的思維，聚焦政策創新、審批服務、融資渠道等關鍵要素，為其提供強有力的保障。

　　“我們創新打造項目設計方案‘多評合一模擬審批’‘五證同發’等模式，僅‘多評合一模擬審批’就較傳統審批模式節省45天以上，‘五證同發’則實現‘交地即交證’‘拿地即開工’，促進用地效能的提高。”晉江市自然資源局有關負責人說，晉江以效益為導向，將園區容積率提高到3.0以上，鼓勵企業零地擴產、裂變升級。2024年以來，共辦理工業用地提容增效項目70宗、面積2235畝，可新增產業空間169萬平方米。

　　不僅如此，晉江在2024年9月還出臺《晉江市連片低效工業用地改造項目建設用地置換實施辦法》，在建設用地連片盤活利用中，以“雙方自愿、憑證置換、面積相近或價值相當”為原則，土地權屬人協議置換土地，推動土地規整和成片開發，提高土地利用效率。

　　在此政策的推動下，位于磁灶鎮大埔村、瑤瓊村交界處的福建省鳳山石材集團有限公司的石材退出改造項目，成為國有建設用地與集體建設用地置換的受益案例。最終，該項目用地范圍2宗國有建設用地與該地塊周邊的1宗集體建設用地進行置換，置換后再對整個137.35畝的地塊集體打包入市，解決了國有土地與集體土地交錯分布、無法整合開發問題，進一步提高土地利用效率。

　　項目帶動推動荒地變良地

　　村里有地塊，卻因為長期閑置不能給村莊的發展帶來效益。這也是晉江在盤活利用低效用地過程中遇到的情況。

　　金井鎮圍頭村就是其一。“我們有兩個區位優越的地塊，總面積17.98畝，長期空閑，土地利用價值較低。”金井鎮圍頭村黨委書記洪水平介紹，在晉江市盤活辦的牽頭下，通過晉江市農村集體經營性建設用地入市，村集體和企業牽線搭橋，引進優質項目，用于開發建設晉江市金井圍頭一級漁港陸域配套項目，把存量建設用地盤活起來，今后將形成完整的“港產城一體化”建設格局，不僅能增加村民收入，還能助力鄉村全面振興。

　　晉江市金井圍頭一級漁港陸域配套項目效果圖

　　“該項目起拍價700萬元，晉江晉金港務有限公司通過掛牌形式，以890萬元成功拿下該項目建設用地，溢價率27.14%，繳納土地增值收益調節金后，圍頭村集體留存623萬元。”晉江市盤活辦有關負責人介紹，項目規劃用地性質為商業用地，根據產業特點，在控規層面提高容積率到2.3，土地利用率得到大幅提升。同時，通過專班運作、部門合力共為，該項目用地入市工作順利推進，從圍頭村集體提出地塊入市申請到地塊成功出讓，僅用時兩個多月。項目建成后，預計帶動投資3.5億元、提供就業崗位250個、增加工資性年收入1250萬元。

　　“2024年以來，針對農村閑置低效土地，晉江共有84個項目（總面積932畝），完成入市交易，首批4個項目在‘四證同發’的助力下，加速村莊閑置低效土地高效盤活，帶動壯大農村新業態新經濟，解決歷史遺留建設用地問題。”晉江市盤活辦有關負責人表示。

　　企業需要轉型升級，可工業用地卻不符合規劃。對此，晉江再次開出“藥方”——出臺《晉江市工業（倉儲）用地改變為商業服務業用地實施辦法》（以下簡稱“實施辦法”），進一步簡化“工改商”辦理程序，同時允許宗地內部分工業（倉儲）用地改變用途為商業服務業用地進行混合開發，涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發零星土地也可以協議方式供應給改造項目作為增資擴產用地。

　　位于晉江經濟開發區五里園的晉江市華兆置業有限公司項目用地便是其中一宗。該項目用地于2020年通過法拍方式取得，現狀容積率約為0.685、建筑密度約為30.3%，辦理“工改商”后項目容積率從0.685提高至3.5，建筑密度也由30.3%提高到41.77%，擬建設商場、酒店、辦公樓。

　　“該實施辦法是晉江市盤活利用低效用地試點工作的重要舉措，旨在推動審批效能再提速，給予企業建設用地使用更加多元化的選擇，滿足企業建設用地使用多樣化的需求，促進民營經濟高質量發展。”晉江市盤活辦有關負責人表示，目前，晉江共辦理“工改商”5宗、面積100畝。

　　此外，針對圍填海歷史遺留問題，晉江結合重大戰略性新興產業項目策劃落地，已完成項目用海報批20個，處置圍填海歷史遺留問題1930畝。

　　（記者 闕楊娜 董嚴軍 陳巧玲 通訊員 魏智文 詹嘉明）