北京擬出臺物業管理條例：物業“老大難” 治理需指南

　　北京擬出臺物業管理條例

　　物業“老大難” 治理需指南

　　近日，北京市擬立法對物業管理作出規定，將明確物業在突發事件中的職責，并針對業委會成立、物業費收取、專項維修資金使用等長期存在的問題，進行制度創新，把物業管理納入基層社會治理工作格局來統籌考慮。

　　面對疫情，社區防控發揮了重要作用。突發事件中，物業應有哪些職責？近日，《北京市物業管理條例(草案)》已提請北京市十五屆人大常委會第十九次會議進行第二次審議。針對物業在突發事件中的職責問題和過往一些物業管理的“老大難”問題，草案進行了一系列制度創新。

　　業委會如何產生？

　　社區黨組織將積極引導和支持

　　當前，為應對新冠肺炎疫情，做好各小區的物業管理工作，有針對性地采取防控措施，很有必要。據此，《條例(草案)》在二審稿中新增了應對突發事件時物業應承擔的責任，對于物業服務人應當如何積極配合街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會開展工作給予了明確規定。

　　除了新情況，門禁損壞不維修、電梯壞了沒人管……這些物業管理中久拖不決的老問題也困擾著很多小區居民。按照國務院《物業管理條例》，業主對物業公司的監管，都是通過業主大會及業委會來實現。數據顯示，北京現有住宅小區總數10213個，其中已經實施了專業化物業管理項目的小區4772個，成立業主委員會的小區1216個，這也意味著大部分小區沒有成立業主大會和業主委員會。

　　去年，建于1995年、有900多戶業主的豐臺區芳城園二區，由62位老人聯名，向方莊地區辦事處提交了成立業委會的書面申請。通過黨建引領來解決老問題，成了芳城園二區這次探索的關鍵。“業委會行不行，關鍵在人。從成立籌備組開始，社區黨委就幫忙把關，選出業主們信得過的成員。這些人都是優中選優的黨員業主。”方莊地區黨群工作辦公室副主任周文說。

　　北京市人大城市建設環境保護委員會主任委員郝志蘭介紹，《條例(草案)》以黨建引領為主線，對推動黨組織覆蓋和黨員積極參選業委會委員、基層黨組織對業委會委員人選把關等內容作出明確規定，推動物業管理工作從行業管理向社會治理轉變，并納入基層社會治理工作格局來統籌考慮。

　　此外，《條例(草案)》還為業主大會的籌備、成立及日常運行提供制度性保障。符合業主大會成立條件的，街道辦事處、鄉鎮政府指定居(村)民委員會工作人員擔任籌備組組長；籌備組負責組織召開首次業主大會，并審議通過管理規約、議事規則，選舉產生業委會委員和候補委員。北京市司法局局長李富瑩說，“社區黨組織有權推薦業委會候選人，引導和支持業主中的黨員積極參選業委會委員，通過法定程序擔任業委會委員。”而對于確實無法成立業主大會的小區，《條例(草案)》提出建立物業管理委員會，賦予其組織業主共同決定物業管理事項的職能，為更廣泛地實施物業服務提供制度基礎。

　　物業費收多少？

　　實行市場調節價并適時調整

　　小區物業費收多少，誰說了算？《條例(草案)》明確，物業服務收費實行市場調節價，由業主和物業管理人進行協商，并適時調整。對拒不交納物業費的業主，物業管理人可以向人民法院起訴。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，可依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。

　　郝志蘭介紹，此次《條例(草案)》在規范業委會和物業服務企業的運作、保障業主權益的同時，明確提出全社會應當共同遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，建立健全物業服務付費和調價機制，保障物業服務企業作為市場主體的權益，實現各方利益的平衡和協調。

　　許多小區業主擔心，自己交了物業費，但物業公司的服務不合格怎么辦？作為個體的居民，哪有時間和精力去跟一個組織化的公司抗衡？

　　“業主權益必須保障，物業權益也要維護。交不交物業費是一碼事，交了物業費如何監管物業公司是另一碼事。從城市治理者到廣大小區業主，要時時將二者統籌考量，才能得出更成熟的方案。”中國社科院法學所副研究員董文勇認為。

　　《條例(草案)》規定，業主委員會或者物業管理委員會可在物業服務合同期限屆滿的六個月前，組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人。當業主共同決定解聘物業服務人的，物業服務人應當自接到通知之日起三十日內履行交接義務，并撤出物業管理區域。“對拒不移交有關資料或者財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。”

　　專項維修資金咋使用？

　　業委會或物管會有發言權

　　在部分小區，諸如電梯故障、門禁損壞等問題，不時困擾著居民的日常生活。但由于維修和更換可能要動用公共維修資金，往往久拖不決。

　　《條例(草案)》明確，專項維修資金應當專項用于物業共有共用區域、部位或者設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　同時，《條例(草案)》還規定，物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的設備設施和部位加強日常巡查和定期養護。排除安全風險隱患需要使用專項維修資金的，物業服務人應當及時報告業主委員會或者物業管理委員會；業主委員會或者物業管理委員會認為確有必要的，經區住房和城鄉建設或者房屋主管部門同意，可以從專項維修資金專戶預支維修費用，并且告知全體業主，組織業主確認維修費用的使用。

　　住宅專項維修資金余額不足了，怎么辦？《條例(草案)》規定，當專項維修資金余額不足首期籌集金額30%時，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。補足的資金也可以來源于公共收益，比如電梯廣告營收。《條例(草案)》明確規定，公共收益歸全體業主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金。

　　據介紹，按照北京市人大常委會2020年立法工作計劃，北京市物業管理條例將在本月進行第三次審議并表決，為維護廣大業主、物業服務企業合法權益，為構建有效的治理體系、推動首都新發展，提供及時、有力、到位的法治保障。

　　本報記者 賀 勇