首季中國經濟觀察｜房地產市場預期穩步向好 交易熱度延續——首季中國經濟一線調研報告之六

  新華社北京4月22日電題：房地產市場預期穩步向好 交易熱度延續——首季中國經濟一線調研報告之六

  新華社記者齊中熙、王優玲、李倩薇

  房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益。今年以來，各地積極調整優化房地產政策，從降低購房門檻到減少換購住房稅費負擔，從出臺“好房子”規范標準到收購存量商品房，多措并舉提升政策的精準性和有效性，推動房地產市場止跌回穩。

  當前房地產市場呈現出哪些新變化？供需關系是否更趨合理？未來房地產市場發展空間如何？記者近期赴多地調研，采訪地方房地產主管部門、行業協會、房地產企業及研究機構，深入了解市場動態。

　　市場回穩信號多維顯現

  4月12日，深圳龍華區恒壹·紅山華府項目開盤銷售現場人頭攢動，購房人排隊入場，開盤90分鐘即告售罄。

  購得一套66平方米兩居室的周女士告訴記者，得益于深圳二套房首付比例從七成下調到兩成、房貸利率下降等政策利好，她以較低成本購置了第二套住房。“現在樓市比較穩定，我覺得現在買房時機不錯。”周女士說。

  新房市場交易活躍，二手房成交顯著放量，在傳統樓市旺季“金三銀四”期間，北上廣深一線城市房地產市場持續回穩。

  4月13日晚上，記者在北京鏈家大紅門簽約服務中心看到，11間簽約室坐滿了前來洽談的客戶。3月份以來，這個簽約服務中心周末日均成交35單左右。一位來簽約服務中心辦理業務的經紀人告訴記者，目前他所在的門店以成交價200萬元左右的剛需為主，成交節奏比之前加快。

  國家統計局數據顯示，一季度，一線城市整體表現較好，新建商品房銷售面積增長0.6%。深圳市住建局數據顯示，1月1日至4月16日，深圳新建商品住宅網簽銷售套數同比增長75.1%；二手住宅網簽成交套數同比增長55.0%。根據北京市住建委數據，3月份，北京新房網簽套數環比漲125.6%，二手房網簽套數環比漲61.4%。上海、廣州二手房交易也出現上行，截至4月21日，上海二手房網簽量超過1.6萬套。

  部分二線城市的市場也持續回暖。記者在成都、南京、杭州等地調研發現，當地房地產市場展現出穩定的市場需求，許多有實際居住需求的人群在經過一段時間觀望后積極入市，樓市成交活躍度提升，不論是新房還是二手房市場，成交周期都明顯縮短。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，今年以來，各地積極優化房地產相關政策。比如，多地提高公積金貸款最高額度，降低公積金貸款首付比例，推出特色金融產品，加大購房補貼、住房“以舊換新”等政策支持力度。在政策加持下，剛性和改善性住房需求被不斷激發和釋放。

  房價是市場信心修復的重要信號。國家統計局數據顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有24個，比上月增加6個；二手住宅價格環比上漲城市有10個，比上月增加7個。一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市銷售價格環比總體降幅收窄。

  作為觀察樓市走勢的先行指標，部分城市土地市場表現活躍。3月份，成都半個月內連續兩次刷新住宅用地樓面價天花板；一季度，京滬杭等地頻現土地成交總價超50億元、溢價率超100%的現象。克而瑞研究中心數據顯示，全國月度土地溢價率時隔44個月重回10%以上。

  “當前房地產市場出現的積極信號是多維度的，表明止跌回穩走勢得到進一步鞏固。”李宇嘉說，這既得益于政策紅利的持續釋放，也反映出市場信心的逐步修復。

　　多舉措促供需更加平衡

  總體上看，當前房地產市場仍處在調整階段，不同城市及城市內部板塊之間分化明顯，重點城市及城市核心區域持續回暖，但三四線城市及城市遠郊和外圍去化速度相對較慢。

  “房地產一攬子政策‘組合拳’的著力點在于不斷改善房地產發展不平衡、不均衡、不充分的問題。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說。

  長期以來，房地產市場面臨的一大痛點是，一方面一些地方存量商品房規模大、消化慢；另一方面新市民和青年群體的住房需求亟待解決。針對這一供需結構性短缺矛盾，國家政策層面已明確提出，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購，收購存量商品房用作保障性住房。

  在河南鄭州，租住在二七區嵩山美寓人才公寓的王曉東告訴記者，雖然他住的一居室只有40平方米，但室內家具家電齊全，公共區域配有健身房、乒乓球室、瑜伽室等設施，居住舒適且性價比高。

  鄭州城發安居有限公司相關負責人介紹，通過市場化收購方式將存量房改造為人才公寓，公司已在鄭州累計投運37個人才公寓項目，提供5.6萬套（間）住房，服務超過6萬名青年人才。按照規劃，到2026年底這一數字將提升至10萬套（間）。

  盤活存量房產資源，同時解決新市民和青年人的住房困難，目前已有10多個城市落地收購商品房項目。

  在土地端，供需調節也向“縮量提質”方向發展。虞曉芬說，大部分城市主動調整供給結構，壓縮供地規模、聚焦優質地塊，推出很多“小而美”的土地，推動土地資源集約化利用。以杭州為例，今年已出讓的40宗商品住宅土地中，90%的單宗土地規劃建筑面積沒有超過9萬平方米，這些土地配套齊全，容積率適中，更適合開發高品質住宅。

  根據克而瑞研究中心數據，2025年一季度，全國預供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%。三四線城市“主動出清”，部分城市在年初暫停宅地供應。

  重塑供需均衡，城中村和危舊房改造是重要一環。今年，我國繼續加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續擴大改造規模。

  中國城市規劃學會常務理事葉裕民說，隨著以房票為代表的貨幣化安置方式和“以購代建”的安置房籌措方式廣泛推開，城中村改造將帶動更多購房需求釋放和商品房存量消化。

　　加快構建房地產發展新模式

  我國未來房地產發展空間如何？國家統計局副局長盛來運表示，從發展的空間來看，中國的消費結構總體上還處在升級過程中，城鎮化并沒有完成，房地產市場成長空間巨大，居民對綠色、寬敞、舒服的“好房子”市場需求較大。

  城市化與房地產發展需要形成良性互動。“城市化進程持續為房地產發展提供強勁動力，而房地產的健康發展又反過來推動城市功能完善和品質提升。”睿合泰產城發展研究院總經理何昕宇說，城市發展中，伴隨人口不斷聚集和產業結構優化升級，房地產迎來巨大發展空間和機會。

  以四川成都錦江區的林家壩—白鷺灣市場片區為例，2021年12月7日至8日，片區成交4塊地，最高溢價率為3.9%，有兩塊地為底價成交；隨著錦江區對外發布片區產業規劃，陸續引入產業項目和優質教育、醫療配套資源，片區近三年土地市場活躍，最近三宗土地成交溢價率超30%，并出現不少高品質熱銷住宅項目。

  虞曉芬說，構建房地產發展新模式，需要根據城市發展的新階段和新特點，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。

  滿足人們對美好居住生活的向往，是未來房地產發展的應有之義。

  在北京昌平區沙河鎮生命科學園附近，全國“好房子”設計大賽的首個落地示范項目“龍湖·觀萃”正在建設中。剛剛購買該樓盤一套117平方米四居室住宅的陳先生表示：“項目不僅設計了1000平方米的共享空間，有健身房、兒童娛樂區、老人休閑區、共享辦公等設施，室內更采用靈活可變戶型，完美契合我們二孩家庭的居住需求。”

  隨著新版《住宅項目規范》于今年5月1日起施行和各地配套政策落地，住房品質提升進入快車道。項目規范對層高、電梯配置、隔音性能等作出更高要求，為“好房子”建設提供了標準支撐。

  構建房地產發展新模式，“好房子”建設要統籌增量與存量。成都市城市建設發展研究院副院長馮波說，在增量建設上，要通過好設計、好材料、好建造和好服務，提供戶型更好、功能更全、配套更齊、服務更優的高品質住房；在存量優化上，要通過城市更新、舊城改造，完善住宅功能和配套，補齊基本公共服務設施短板，實現好房子、好小區、好社區、好城區的全面提升。