房企加速分拆物業板塊 中駿商管赴港 IPO

　　2020年7月7日，弘陽集團董事長曾煥沙敲響上市鐘聲，弘陽服務正式登陸港交所。

　　中駿集團間接控股83.24%股權

招股書顯示，中駿商管股權結構方面，中駿集團間接控制中駿商管83.24%的股權。1月20日，中駿集團發布公告稱，建議分拆與上市完成后，預期公司將擁有中駿商管最少50%權益，中駿商管將仍為其附屬公司。

中駿商管是一家綜合物業管理服務提供商，管理中國的商業與住宅物業，2018年及2019年的商業物業管理服務平均物業管理費高于已披露該資料的所有中國上市物業管理公司。截至2021年1月20日，中駿商管在中國18個省、市及自治區的51個城市擁有龐大的已訂約物業管理組合。

截至2019年12月31日，中駿商管在管總建筑面積在中國提供商業物業管理及運營服務的物業管理公司中排名第12位。截至2020年9月30日，公司擁有90個在管商業及住宅項目，在管總建筑面積約為1450萬平方米及已訂約總建筑面積約為3040萬平方米。

根據中國指數研究院資料，基于上一年的經營規模、財務表現、服務質量、增長潛力及社會責任等關鍵因素的數據，按整體優勢計，中駿商管位居2020年中國物業服務百強企業第32位。中駿集團亦于中國指數研究院2020中國商業地產公司品牌價值TOP10名列第六。

業績方面，2018年、2019年以及2020年1-9月，中駿商管分別實現收入3.96億元、5.74億元及5.3億元；對應毛利1.36億元、2.12億元及2.35億元；期內利潤3482萬元、7729萬元及1.23億元。

中駿商管的收入主要來自商業物業管理及運營服務和住宅物業管理服務兩大業務。截至2020年9月，來自商業物業管理及運營服務的收入占比為45.4%，另有54.6%的收入源于住宅物業管理服務。

不過在項目類別方面，中駿商管主要依靠母公司中駿集團。截至2020年9月30日，商業物業在管面積中，約61%來自中駿集團開發項目，營收占比達到90.2%，其余則來自中駿集團共同開發項目；住宅物業方面，截至2020年9月30日，約91.2%在管面積來自中駿集團開發項目，營收占比92.4%，約5.1%來自共同開發項目，營收占比5.6%，3.7%來自獨立第三方項目，營收占比2%。

分拆物業IPO熱情高漲

近年來，物業公司赴港IPO熱情高漲。2020年7月7日，南安水頭人、弘陽集團董事長曾煥沙在南京弘陽廣場露天秀場上敲響了上市鐘聲，弘陽服務正式登陸港交所主板。此次IPO公開發售部分超額認購達112倍，創造當時同規模物管企業IPO認購倍數新高。

從2020年3月23日遞交申請至7月7日，弘陽服務花了106天登陸港交所，成為繼弘陽地產之后，弘陽集團旗下第二家上市公司。

弘陽服務前身可追溯至2003年成立的南京弘陽物業管理公司，起先主要為母公司弘陽地產的住宅物業提供物業管理服務。2015年以來，弘陽服務進行一系列變革，逐步擺脫僅作為房企附屬產品的狀態，不僅將業務范圍延伸至社區增值服務及非業主增值服務，還大力發展第三方物業和商業物業，開啟“住宅+商業”雙輪驅動。

變革帶來的效果明顯，弘陽服務收入加速提升。2020年8月21日，弘陽服務發布上市后首份半年報。2020年上半年，弘陽服務實現營收3.23億元，同比增長60.4%；凈利潤（不含上市費用）3739萬元，同比增長64.6%；毛利潤8495萬元，同比增長67.6%。

2021年1月18日，弘陽服務發布正面盈利預告稱，預期2020年錄得年內經調整溢利較上年增長不少于60%，主要原因包括集團在管建筑面積的增加，以及非業主增值服務及社區增值服務的收入增加。

1月28日，弘陽服務財務總監賈杰在接受港媒訪問時表示，公司收購時不單看面積，更重視項目利潤的潛在增長空間。去年年底收購武漢匯得行項目80%股份，他預期將于今年中期業績并表，所得公司擁有29個高端公建及寫字樓管理項目，在管建筑面積達約177萬平方米，預期可帶動集團全年毛利率1%至1.5%。

中駿商管后市同樣可期。2020年12月19日，泉州水頭中駿世界城開業。截至水頭中駿世界城開業當天，中駿商管已在全國布局38個項目，覆蓋北京、上海、南昌、福州、昆明、蘇州、泉州等27座城市。2020年，中駿商管“百城計劃”全面加速，至2025年計劃布局100個中駿世界城，運營面積超1000萬平方米。

可以預見，僅商業物業而言，中駿商管在未來5年還有巨大發展空間，這或是中駿商管敢于沖擊資本市場的底氣所在。據了解，疫情之下，中駿集團像一匹駿馬一樣繼續奔跑，2020年銷售額突破1000億元，首次挺進“千億俱樂部”，這也為中駿商管后續在住宅物業方面的發展打下良好基礎。

■海絲商報記者蘇清彬

最近，中駿集團又有大動作。港交所1月28日披露，中駿商管智慧服務控股有限公司（下稱“中駿商管”）向港交所遞交主板上市申請，保薦人為美銀證券和瑞士銀行。這也是繼弘陽地產分拆弘陽服務在港上市之后，第二家由南安人創辦的物業公司赴港IPO。

近年來，房企分拆物業管理板塊登陸H股的速度明顯加快。業內人士表示，在多元化經營方面，多數房企已布局多年，業務繁多、管理復雜，將合適的業務板塊獨立出來，母子公司都能加強業務聚焦，提升經營水平，開拓新的利潤增長點，改善房企的資產流動性。