上海房價走勢圖：總價已超紐約 年均漲幅是紐約14倍

　　過去五年上海房價的年均漲幅是紐約的14倍。

　　上海住宅的套均總價很可能已經超過紐約，追趕倫敦，這是近日國際房地產顧問戴德梁行發布的三季度數據中透露出的結論。

　　今年以來，隨著中國一線城市房地產價格的上揚，與倫敦、紐約等全球城市的房價比較就成了人們熱衷的話題。

　　從三地人均GDP對比來看，過去五年上海人均GDP與紐約、倫敦相比雖然在縮小，但仍有不小的差距。

　　2010年，倫敦的人均GDP就超過40萬人民幣，紐約超過30萬人民幣，分別是上海的5倍和4倍；2015年，倫敦的人均GDP下降到約37萬人民幣，紐約約為31萬人民幣，而上海上漲為10萬人民幣，這一比值縮小到3倍。

　　上海、紐約、倫敦房價到底哪家強？

　　2010-2015年,上海人均GDP年平均增長率為6%,與此同時,紐約、倫敦的增長率分別為1.1%及2.2%。上海人均GDP年增長幅度約是紐約的6倍左右,倫敦的3倍左右。

　　若能保持這樣的增速且假定紐約、倫敦維持不變，那么若干年后，上海的人均GDP則有可能追上倫敦和紐約。但在這個過程中，房價已經以超越這兩個城市數倍的速度追趕。

　　戴德梁行數據顯示，2010年上海一套房產總價大約253萬元，彼時紐約是334萬元，倫敦是401萬元，約是上海的1.32倍和1.58倍。

　　但紐約的房價在2014年就已被上海超越，當年上海套均總價324萬元，紐約只有306萬元，倫敦則達到了477萬元。

　　到了2015年，上海以397萬元的套均總價，將紐約甩開了一段差距，尚低于倫敦的493萬元20%。

　　但需要注意的是，倫敦和紐約的房產套總價，計算的是套內實得面積，而中國房產總價計算的是產證面積（包含公攤面積），按照一般多層的公攤為5%-10%,小高層(11-13層)的公攤為13%-17%,高層(18層及以上)公攤率為20%-23%來看，上海與倫敦套均總價相差的那20%，再加上2016年以來的這一波上漲后，似乎很快就可以忽略不計了。

　　上海、紐約、倫敦房價到底哪家強？

　　2010-2015年,上海房價穩步提升,年增幅在4%-20%之間，年均增長率為10%。紐約房價波動性更強，年增長率在-5.0%-8.5%之間浮動，年均增長速度為0.7%；倫敦房價則在2014年突然發力，2014及2015年的年增長幅度均超過10%，年均增長率約為6%。

　　由此看，上海房價的增長速度明顯高于紐約及倫敦，甚至是紐約的14倍。

民眾的實際感受到底如何？

　　在旅居英國多年的人士介紹，倫敦超級黃金的區域（1區的核心），如白金漢宮、海德公園周邊，個別樓盤套內使用面積均價有超過100萬人民幣/平方的天價，但大部分（黃金區域）住宅套內面積均在10萬到30萬人民幣單價之間，盡管絕對價格可能高于國內，但幾乎所有國內投資者，都覺得倫敦房價不比北京上海深圳貴多少。

　　另外，產權年限倫敦有明顯優勢，大部分是999年，一部分是125年到250年左右。且倫敦房產持有期間的稅費，在全世界大城市中是相對較低的，每年稅費大約相當于房價的0.2%到1%。

　　今年以來，隨著國內房產價格的水漲船高，尋求海外不動產配置也成了一部分高凈值人群的選擇。

　　截至2016年8月31日，今年中國海外地產投資額創下新高，累計235億美元，已逼近去年全年257億的總交易額。戴德梁行大中華區研究部董事總經理James Shepherd分析認為，這主要是國內市場可售優質物業資源緊缺和國際市場回暖所致。

　　人民幣貶值的預期，伴隨著國外市場如英、美兩地較低的借貸成本，促成了國人去海外買房的熱潮。比如今年美國的經濟復蘇就吸引了國內大批投資者的關注，在今年前8個月內，中國在美國的投資額就預計占其全球投資總額的57%； 而應該脫歐也讓中國投資者看到機遇，比如以穩定收益著稱的倫敦寫字樓市場。