今年以來多地密集修訂物業管理條例 破解管理難題

　　今年以來多地密集修訂物業管理條例專家認為

　　物業管理立法須明確規定具體制度

　　“當年如果有物業管理委員會制度，我們就直接找街道辦事處組建物業管理委員會，也不用費工夫成立業委會了。”7月12日，陳寒松拿著剛打印出來的《北京市物業管理條例》，邊勾畫邊說。

　　陳寒松是北京市朝陽區利澤西園一區業委會副主任。在她看來，5月1日開始實施的《北京市物業管理條例》創設的新制度解決了居民小區物業管理諸多難題。

　　今年以來，修訂實施物業管理條例的地方不僅是北京。3月1日，《深圳經濟特區物業管理條例》修訂后實施；5月1日，《重慶市物業管理條例》修訂后實施。更值得注意的是，還有陜西、廣西、海南等地開始對各自的物業管理條例進行修訂。

　　接受《法制日報》記者采訪的專家認為，各地密集修訂物業管理條例的現實背景之一是，我國城鎮化進程已經進入下半場，城鎮中的居民小區轉向以維護保養為主，物業管理好壞，直接關系到社會是否穩定。因此，物業管理立法需要及時跟上，以規范物業管理活動，妥善解決小區中的問題。

　　立法創設新型制度

　　破解物業管理難題

　　利澤西園一區建成于上世紀90年代末，屬于老舊小區。

　　據陳寒松介紹，2013年開始，負責管理利澤西園一區的物業公司內部出現問題，導致小區的物業管理服務“越來越糟糕”。

　　利澤西園一區一位業主回憶說，那時候，小區四個大門全部敞開，沒有保安值班，衛生環境臟亂差，居民樓內無人打掃，11棟的塔樓每個樓只開一部電梯，每天早晚高峰排隊擠電梯是常有的事，而且這一部電梯還經常出故障。

　　有居民向北京市市民服務熱線12345投訴，但問題并沒有得到解決。

　　陳寒松向北京市相關主管部門打電話投訴，得到的回復是，要想改變小區的現狀，唯一的途徑就是召開業主大會和成立業委會，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，否則無解。

　　在所轄街道辦事處的協助下，陳寒松等人開始籌備召開業主大會和成立業委會的流程。提請召開業主大會并不難，難就難在成立業委會的流程。

　　“首先，當選業委會成員有一個硬性要求，必須繳納物業費，但是很多業主因為不滿物業公司的服務而拒絕繳納物業費。為了成立業委會改善小區現狀，我們去物業公司繳納物業費，但物業公司為了阻止業委會成立，不收取我們的物業費。”陳寒松回憶，后來經過街道辦事處協調，物業公司才最終收取了物業費。最后，他們聘請了專業的物業管理咨詢人士解答法律疑惑。

　　不過，他們當時遇到的最大困難是：小區近一半業主將房屋出租，沒有這些業主的聯系方式，無法通知業主回小區參加業主大會的投票工作。

　　在街道辦事處、社區等各方支持下，他們最終通過各種渠道聯絡上眾多業主，逐一動員業主們回社區參加業主大會投票工作。

　　經過一年多時間的籌備和努力，2016年8月28日，經業主投票表決雙過半選票同意，利澤西園一區業委會正式成立。

　　隨后，業委會和原物業公司協商通過什么方式改變小區現狀，原物業公司拒絕業委會的監督和管理，多次協商無解的狀態下，業委會在街道的監督和協助下再次召開招聘新物業公司的業主大會，新物業公司于2017年7月入駐。之后物業開始封閉小區大門，清理小區內亂停亂放的共享單車、清運垃圾、改善綠化環境，維護公共設備設施。

　　在陳寒松看來，當年如果有物業管理委員會制度，他們就不需要歷經千辛萬苦成立業委會，可以直接由街道辦事處牽頭成立物業管理委員會，解決小區物業管理的大部分難題。

　　物業管理委員會正是《北京市物業管理條例》中新增的臨時性機構。

　　北京市物權法學研究會副會長畢文強告訴《法制日報》記者，我國城鎮化速度非常快，社區成為城市的重要載體，社區中的物業管理問題也越來越重要。成立業主大會、選舉產生業主委員會，代表全體業主管理小區共同事務，既是物權法、《物業管理條例》規定的權利，也成為許多小區業主努力的方向。但在推動業主組織的過程中，由于各種原因，業主委員會的成立及運營在現實中并不理想。

　　畢文強認為，在此背景下，《北京市物業管理條例》設計了物業管理委員會，在小區無法召開業主大會或者無法選舉產生業主委員會時，由屬地鄉鎮街道推動成立物業管理委員會，作為業主組織的臨時性組織。

　　“現階段，物業管理委員會在對接社區治理層面有優勢。小區的物業管理活動發展到今天，其實包含物業服務、業主自治、社區治理三個范疇，物業管理委員會的成立，有利于綜合統籌各方，實現小區的良性治理。”畢文強說，需要強調的是，《北京市物業管理條例》提出的構建黨建引領社區治理構架下的物業管理體系，是一個非常重要的提法。“這是立法中的最大亮點。”

　　地方密集進行立法

　　及時跟上社會發展

　　在《北京市物業管理條例》實施的同一天，《重慶市物業管理條例》也開始實施。

　　《重慶市物業管理條例》的亮點包括：強化物業管理與社區治理融合發展，規范物業管理的關鍵環節，強化對業主自治的支持和監督，完善物業管理信息公開制度，同時建立物業第三方評估制度。

　　在此之前，《深圳經濟特區物業管理條例》于今年3月1日開始實施。

　　值得注意的是，今年以來，還有陜西、廣西、海南等地對各自此前出臺的物業管理條例進行修訂。

　　今年1月17日，陜西省十三屆人大三次會議舉行，提出今年的工作任務之一就是修訂《陜西省物業管理條例》。

　　今年3月，《廣西壯族自治區物業管理條例(修訂草案)》進入二審階段。5月，海南省住房和城鄉建設廳下發關于《海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)》(征求意見稿)，向社會各界公開征求意見……

　　對物業管理領域這么密集的地方立法，畢文強認為，隨著我國城鎮化進程加快，我國首次出現城市人口超過農業人口，我國城鎮化進程進入后半場，城市建設由增量變為存量，大規模城市建設趨勢不再，城建建設由新建為主轉向改造舊城為主。

　　畢文強認為，不管是什么類型的小區，都進入了以維護保養為主的階段。這個過程中，物業管理的好與壞，直接關系到整個社會是否和諧穩定。因此，物業管理立法需要及時跟上，以規范物業管理活動，妥善解決小區存在的各種問題。“這是各地密集修法的現實背景之一。”

　　在畢文強看來，另一方面是國家立法背景，隨著民法典即將實施，民事法律方面的規范也越來越重要，涉及國家治理體系的整體完善，而社區治理作為國家治理的重要基礎，也必須在立法層面予以完備。

　　首都經濟貿易大學法學院教授翟業虎在接受《法制日報》記者時說，關于這一波地方物業管理立法潮的出現背景，一方面原因在于民眾的需求，另一方面原因則與物業管理法律的滯后性有關。

　　“正因為現實當中出現了太多需要修改法律的地方，各地就想在一個窗口期，尤其是民法典實施之前，看看能不能形成地方規則和辦法，以解決現實問題。”翟業虎解釋道。

　　明確規定具體制度

　　準確適用實際治理

　　2007年8月，國務院發布《物業管理條例》，以規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境。《物業管理條例》自2007年10月1日起施行。

　　2016年1月，國務院常務會議通過《國務院關于修改部分行政法規的決定》，其中包括修訂《物業管理條例》，“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書”等兩條規定被刪除。

　　2018年3月，《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》得以通過，又對《物業管理條例》進行修訂，修改內容主要是取消了物業服務企業資質管理的相關規定，增加了建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制的有關內容。

　　在畢文強看來，國務院的《物業管理條例》和各地的物業管理立法，就是要對物業管理體系中的具體制度作出明確的規定，以便于在實際的治理中能夠準確適用。

　　“符合規律的制度創新就會有生命力，符合普遍規律的制度創新就會有普遍推廣的可能。從全國范圍來看，社區進入增量盤活為主的階段，這個階段需要業主自治能力得到大幅提升，物業服務與管理水平得到提升，鄉鎮街道等屬地行政部門的公共治理能力得到提升。與之相適應的是各自的制度安排要合理準確、切中時弊。”畢文強說。

　　畢文強認為，各地通過物業管理地方立法，進一步將物業管理體系中的制度予以豐富、具體，是一件好事，也是必須要做的事情。因為法律本身就是為實踐而制定的。“這對國務院將來適時修訂《物業管理條例》也有較強的借鑒意義。”

　　□ 本報記者　陳 磊

　　□ 本報見習記者 劉紫薇