三明：一“票”激活沉睡的宅基地

喚醒沉睡的宅基地

　　78歲的黃良模是沙縣夏茂鎮長阜村村民，一家人在縣城安家已10多年，村里的宅基地長期閑置。這讓老黃感到很可惜：“用也用不上，賣也賣不掉。”

　　人走房空，土地拋荒，林地失管，是沙縣農村的常態。

　　“沙縣是中國小吃之鄉，外出經營沙縣小吃的從業人員6萬余人，占農村勞動力的三分之二以上。”沙縣小吃產業發展中心主任羅光華說。黃良模所在的長阜村洋后自然村，戶籍人口近百戶，目前僅余一戶常住。

　　如何盤活農村沉睡資源，打通農村生產要素流通途徑？

　　在探索農村產權制度改革過程中，三明市借鑒資本市場理念，建立林票、房票、地票等“三票”制度。

　　針對失管林地，當地鼓勵村集體與國有林場開展合作，由合作雙方按投資制發林票。場村合作使得林業規模化、集約化經營成為可能。伴隨著林業經營效益提高，林票增值空間可期，林農將從中獲得更多收益。作為股權憑證，除了收益分紅，林票還具有交易變現、質押貸款等權能。

　　這一做法也延伸到了拋荒耕地、空置農房。三明市引導村集體、村民采取出租、入股等方式，與農企、合作社、經營大戶開展合作，聯合發展現代農業、鄉村民宿等項目。雙方按份額制發可分紅、可流轉、可信貸的地票、房票，從而激活土地、農房等農村資源。

　　相比起林地、耕地、農房，宅基地的情況要復雜得多，難以直接通過合股經營實現地票功能。

　　三明市的思路是聯動舊村復墾與城鄉建設用地增減掛鉤政策，開發針對閑置宅基地的地票產品，由此喚醒沉睡已久的宅基地。

　　“針對我省存在大量閑置、廢棄舊宅基地情況，我們對農村散亂、閑置、廢棄舊宅基地整治復墾，并將復墾新增耕地指標與城市經營性房地產和商業服務業占用耕地指標掛鉤。”省自然資源廳有關負責人說，掛鉤指標通過省級平臺有償交易，獲得的收益將按比例分配給農戶、村集體以及縣、鎮兩級財政，作為退出補償、土地整治與新村建設資金。

　　村民退出宅基地后可獲得退出補償。這部分權益體現在票證上，就有了地票。

　　“根據農戶退出的宅基地區位、面積，以及當前掛鉤指標交易行情，扣除復墾成本后，我們確定了目前地票的票面價格為每平方米120元。”夏茂鎮鄉村振興辦工作人員羅善超說。

地票的“魔法”

　　今年8月9日，夏茂鎮農村產權服務中心，黃良模領到了嶄新的地票。票面價格為每平方米120元，總面積66.4平方米。和黃良模一起領到地票的，還有曾經的鄰居黃良清、朱灶明，他們的閑置宅基地靠在一塊，地票票面面積合計約150平方米。

　　這是夏茂鎮發出的首批地票。長期閑置的150平方米宅基地，因此有了價值憑證。

　　讓黃良模等3人高興的是，通過手中的地票，閑置多年的宅基地可以通過多種途徑變現，帶來一筆“意外之財”。

　　究竟如何變現？

　　兌換地票后，村民既可“以地換錢”，也可“以地換地”“以地換房”。

　　所謂“以地換錢”，就是將地票出售——既可由政府回購，也可賣給本鎮的其他村。保底收入為每平方米120元，日后土地增值還將產生溢價收益。

　　“以地換地”“以地換房”則是，用地票按比例置換位于集鎮的宅基地或公寓樓。

　　今年5月，三明市印發《農村新型住宅小區集中建設試點工作方案》，確定了夏茂鎮等14個鄉鎮試點。夏茂鎮的試點項目，是位于集鎮的金茂農村新型住宅小區。為推動新型城鎮化，當地鼓勵村民以地票置換集鎮的宅基地與公寓樓。

　　“以新型住宅小區田字形宅基地為例，每平方米的售價為3000元。按照制度設計，10平方米票面面積，可置換1平方米宅基地。”羅善超說，“以地換地”時，地票的實際價值達到每平方米300元。

　　黃良模等3人早已遷居城區，并沒有在集鎮居住的需求。但巖觀村村民鄧章威卻想在集鎮蓋房。

　　于是，鄧章威找到了黃良模、黃良清、朱灶明，經過協商，以每平方米190元的價格，花了約2.85萬元，將他們的地票全部買下。

　　一來二去，黃良模等3人多賺了每平方米70元的差價。

　　隨后，鄧章威用這3張地票申請換購一塊位于金茂農村新型住宅小區的田字形宅基地。這塊宅基地占地面積85.8平方米，全款價為25.74萬元。按照地票置換規則，鄧章威購買的150平方米地票可置換15平方米宅基地，抵扣約4.5萬元——減去買地票所花的2.8萬元，他省下了1.7萬元左右。

　　“經過一張地票的‘循環之旅’，3名村民通過閑置宅基地獲益2.8萬元，想買集鎮宅基地的村民也省下了一筆錢。更重要的是，閑置宅基地可以復墾重獲新生，也幫助偏遠村、高山村的村民在集鎮建房、買房，推動了新型城鎮化和鄉村振興。”羅善超說。

持續拓展地票功能

　　夏茂鎮第二批地票核發在即。位于梨樹村車垅門的2.3976畝閑置宅基地即將開展復墾，預計可核發地票10戶728.27平方米。

　　“無論是林票、房票還是地票，都把各種各樣的閑置資源變成農民長期可以得到收益的資源性資產變現，讓農民得到長期的財產性收入。”“三農”問題專家、福建農林大學新農村發展研究院執行院長溫鐵軍認為，地票改革有利于盤活農村閑置資源資產。同時，農民能夠通過地票交易，享受到土地溢價帶來的收益，共享經濟社會發展成果。

　　未來，三明還將拓展地票功能多樣化，使其具有交易、變現、融資等多元化、證券化權能。

　　“以融資功能為例，地票可作為一種預期權益，作為質押標的，向金融機構貸款用于發展產業，促進農村產權交易循環健康發展。”羅善超說，早前，夏茂鎮與沙縣農商銀行舉行鄉村振興戰略合作簽約儀式，獲得全鎮授信10億元，戶均授信達6萬元以上。未來，還將鼓勵各類市場主體以不同合作形式，參與農村閑置宅基地盤活利用，逐步培育形成有穩定需求、增值預期和多方受益的地票市場。

　　地票多元功能實現，還有賴于配套公共服務供給。

　　目前，農村產權交易存在信息不對稱，供需匹配不暢，資產評估、抵押融資等配套服務不健全等短板。為此，沙縣探索構建縣鄉村三級農村產權交易體系。

　　在縣一級，成立以公益性服務為主的農村產權交易中心，為不具備產權登記條件的土地承包經營權和農業設施設備辦理農村產權鑒證書，使之具備抵押擔保的功能；在鄉鎮一級，建立農村產權服務中心，承擔林票、房票、地票核發、產權登記、交易、評估等具體職能；在村一級，設立產權交易村級服務站點，通過對農村閑置資源資產信息進行采集、整理、錄入、比對，解決農村產權交易中雙方在市場化水平上差異大、信息不對稱等問題。（福建日報記者 張輝 林清智 通訊員 肖守洲 吳建）