2014年全國土地出讓收支情況公布 土地市場呈低迷狀態(tài)

　　2014年，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，固定資產(chǎn)投資增速放緩，土地市場呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，土地出讓收支規(guī)模小幅增加。

一、2014年全國土地出讓收入情況

　　2014年，全國土地出讓收入42940.30億元，同比增長3.1%。其中，招拍掛和協(xié)議出讓價款37956.43億元，增長1.7%；補繳的土地價款1886.89億元，下降1.1%；劃撥土地收入935.94億元，增長5%；出租土地等其他收入2161.04億元，增長43.1%。當(dāng)年，從土地出讓收益中計提的教育資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金分別為631.97億元和643.84億元，增長22.4%和25.4%。

　　（一）土地出讓收入增長呈現(xiàn)的主要特征。

　　1、增速逐季回落。分季度看，1季度增長40%，2季度增長14.2%，3季度增長0.5%，4季度下降21.6%，呈現(xiàn)逐季回落態(tài)勢。1季度增幅較高，主要是2013年下半年簽訂的土地出讓合同價款延續(xù)分期繳庫所至。從2季度開始，隨著房地產(chǎn)投資增速回落以及商品房交易量下降，各地呈現(xiàn)購地意愿不足傾向，并逐漸在土地市場傳導(dǎo)和蔓延。

　　2、地區(qū)分化明顯。受地方經(jīng)濟發(fā)展差異以及房地產(chǎn)市場分化的影響，土地市場需求也出現(xiàn)分化局面，地區(qū)間土地出讓收入增速差異明顯。其中，東部地區(qū)24605.86億元，增長7.0%，占57.3%；中部地區(qū)10483.35億元，下降0.8%，占24.4%；西部地區(qū)7851.09億元，下降2.6%，占18.3%。分省情況看，北京、天津、湖南、陜西、青海、西藏等16個省份正增長，遼寧、黑龍江、海南、云南等 15個省份負增長。

　　（二）土地出讓收入增幅回落的主要原因。

　　1、投資增速放緩導(dǎo)致用地需求不足。2014年，受投資增速放緩的影響，工業(yè)倉儲用地、房地產(chǎn)用地需求不足。當(dāng)年全國國有建設(shè)用地實際供應(yīng)面積60.99萬公頃，同比下降16.5%。其中，工礦倉儲用地14.73萬公頃，下降29.9%，占24.2%；房地產(chǎn)用地15.14萬公頃，下降25.5%，占24.8%；基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地31.12萬公頃，下降1.9%，占51.0%。

　　2、房地產(chǎn)市場低迷導(dǎo)致土地出讓面積萎縮。受房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的影響，全國土地出讓面積27.18萬公頃，同比下降25.9%。其中，住宅用地下降26.1%。全年土地出讓合同價款3.34萬億元，同比下降20.6%。其中，東、中、西部地區(qū)土地出讓面積分別下降30.7%、23.1%和21.3%，東、中、西部地區(qū)土地出讓合同價款分別下降21.9%、15.6%和22.2%。

　　3、土地資源稀缺導(dǎo)致地價上漲但漲幅回落。由于土地資源稀缺，特別是優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，導(dǎo)致地價繼續(xù)上漲，除工業(yè)地價溫和上漲外，其他地價漲幅逐季回落。2014年，全國105個主要監(jiān)測城市綜合地價、商服地價、住宅地價，分別從1季度同比上漲7.6%、8.2%、9.5%，回落到4季度的5.2%、3.9%、4.8%；工業(yè)地價同比漲幅，從1季度的5.2%提升到4季度的6%。

二、2014年全國土地出讓支出情況

　　2014年，全國土地出讓支出41210.98億元，同比增長0.8%。從2007年開始，全國土地出讓收支全額納入政府性基金預(yù)算管理，因此，現(xiàn)行土地出讓收入為“毛收入”，包含了成本補償性費用。相應(yīng)地，在土地出讓支出上區(qū)分為兩大類：一類為成本性支出，包括征地拆遷補償支出、土地出讓前期開發(fā)支出、補助被征地農(nóng)民支出等，這類支出為政府在征收、儲備、整理土地等環(huán)節(jié)先期墊付的成本，通過土地出讓收入予以回收，不能用于其他開支。一類為非成本性開支，從扣除成本性支出后的土地出讓收益中安排，依法用于城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、保障性安居工程三個方面，使城鄉(xiāng)居民共享土地增值帶來的收益。2014年，全國土地出讓支出主要呈現(xiàn)以下特征：

　　（一）成本性支出增幅略低于非成本性支出，占比與上年基本持平。2014年，土地出讓收入用于征地拆遷補償、土地出讓前期開發(fā)、補助被征地農(nóng)民等成本性支出33952.37億元，同比增長0.7%，占總支出82.4%，占比與上年持平。扣除成本性支出后，當(dāng)年形成的土地出讓收益為8987.93億元，同比增長13.3%，占全國土地出讓收入20.9%。當(dāng)年，土地出讓收益實際用于城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、保障性安居工程等非成本性支出7258.61億元，同比增長1.1%，占17.6%,占比與上年持平。

　　（二）在成本性支出中，征地拆遷補償支出略降，土地開發(fā)支出增長較快。在成本性支出中，用于征地拆遷補償支出21216.03億元，同比下降2.5%，占62.5%；用于土地出讓前期開發(fā)支出9206.38億元，同比增長7.3%，占27.1%；用于補助被征地農(nóng)民、土地出讓業(yè)務(wù)支出等其他成本性支出3529.96億元，同比增長5.1%，占10.4%。用于征地拆遷補償支出減少，主要是當(dāng)年使用新增建設(shè)用地面積同比下降41.5%，征地面積相應(yīng)減少所至；用于土地出讓前期開發(fā)支出增加，主要是各地落實“凈地”出讓政策，進一步加大了土地出讓前期開發(fā)整理力度。

　　（三）在非成本性支出中，城市建設(shè)和保障性安居工程支出繼續(xù)增加，農(nóng)業(yè)農(nóng)村支出有所減少。2014年，土地出讓收入用于城市建設(shè)支出4063.02億元，同比增長7.6%，占非成本性支出56%。用于保障性安居工程支出760.10億元，同比增長5.3%，占10.5%。其中，棚戶區(qū)改造支出182.52億元，增長98.3%。用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村支出2435.49億元，同比下降9.3%，占非成本性支出33.6%。其中，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出428.90億元，下降17%；農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和基本農(nóng)田建設(shè)與保護等支出1146.72億元，下降19.5%；教育支出377.07億元，增長3.2%；農(nóng)田水利建設(shè)支出482.80億元，增長27.6%。農(nóng)業(yè)農(nóng)村支出減少的主要原因：一是各地更加科學(xué)謹慎推進新型城鎮(zhèn)化，不再采取簡單大拆大建方式，當(dāng)年用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出減少。二是新增建設(shè)用地使用面積大幅度減少，當(dāng)年新增建設(shè)用地土地有償使用費收入同比下降19.6%，相應(yīng)減少安排用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和基本農(nóng)田建設(shè)與保護等支出。

三、當(dāng)前土地出讓收支管理存在的主要問題

　　（一）違法違規(guī)用地現(xiàn)象依然嚴重。據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2014年全國共發(fā)現(xiàn)土地違法案件81420件，涉及土地面積4.09萬公頃。土地違法違規(guī)形式多樣，在土地征收方面，突出表現(xiàn)為少批多征、未批先征、越權(quán)審批；在土地供應(yīng)方面，存在虛假“招拍掛”、以協(xié)議方式供應(yīng)經(jīng)營性用地和工業(yè)用地、違規(guī)劃撥供地、“毛地”出讓、低價出讓等現(xiàn)象，造成土地出讓收入流失嚴重。

　　（二）土地出讓收入征收管理不到位。一些地方存在少征、緩征、減免和返還土地出讓收入的行為；一些地方未將土地出讓收入及時繳入國庫并納入政府性基金預(yù)算管理；一些地方在招商引資過程中，以土地開發(fā)、獎勵款等名義返還土地出讓收入，變相減免土地出讓收入；還有一些地方未將城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點項目土地出讓收入繳入國庫。

　　（三）土地出讓支出管理不盡規(guī)范。有的地方不按規(guī)定及時足額支付被征地農(nóng)民拆遷補償款，有的地方挪用土地出讓收入修建樓堂館所、購買公務(wù)用車、發(fā)放津貼補貼獎金、彌補行政經(jīng)費支出、為融資平臺公司注資，有的地方土地出讓支出預(yù)算編制比較粗放，在預(yù)算執(zhí)行中隨意追加支出等。