兩部委發(fā)文聚焦中小城市去庫存 住房偏多城市減少供地

　　萬眾期待之下，樓市新政終于出臺。昨天，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。《通知》聚焦中小城市去庫存，提出住房供應(yīng)偏多市縣住宅用地供應(yīng)將減少直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)，而對于未開發(fā)的房地產(chǎn)用地可通過調(diào)整規(guī)劃進(jìn)行轉(zhuǎn)型利用。此外，通知還明確了商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

專家解讀

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，梳理《通知》內(nèi)容，具體有4條。一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；二是優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；三是多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；四是部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。

要點1 住房偏多城市要減少供地

　　《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

　　省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要對住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度統(tǒng)籌安排。住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。按照穩(wěn)定市場的原則，指導(dǎo)市、縣國土資源主管部門合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。

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三四線城市仍存崩盤風(fēng)險

　　從全國樓市看，市場已嚴(yán)重分化。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。而從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下，仍有崩盤的風(fēng)險。

　　《通知》中要求“住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度”，這句話恰恰最難做到。住房供過于求的都是依賴土地財政的，地方控制出讓規(guī)模后財政如何運轉(zhuǎn)，需要更多部門的協(xié)調(diào)。除非后續(xù)有定量的規(guī)定，否則這一政策對市場的影響將非常“感性”。

要點2 未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用

　　《通知》提出，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

　　《通知》要求立足市場實際，對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。

>>解讀　住宅項目轉(zhuǎn)商業(yè)項目難度較大

　　“對未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用”，這一政策對市場來說有一定積極影響，特別是對一些過去盲目建設(shè)大戶型的項目，可能會有改規(guī)的可能性，但整體看，難度非常大。《通知》明確針對的是“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣”，可見符合轉(zhuǎn)換用途標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)用地多指住房項目。在土地類別中，住宅地最貴，商業(yè)地其次，其他類型的土地基本不值錢。而對于連住宅都過剩的城市，做商業(yè)的難度更大。

要點3 商品住房可作為棚改安置房等

　　《通知》明確，整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

　　《通知》提出要多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)。進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可以將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

>>解讀　房地產(chǎn)市場政策將會繼續(xù)寬松

　　兩會過后，一系列部門與城市紛紛出臺樓市調(diào)整政策，《通知》中提到的“將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”，可以說是對兩會房地產(chǎn)調(diào)整意向的具體落實。

　　從有關(guān)方面的一系列舉措來看，2015年房地產(chǎn)市場的政策面明顯會繼續(xù)寬松。

要點4 兩部門將聯(lián)手監(jiān)督房地產(chǎn)市場

　　《通知》提出，要加強部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。今后，房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競買。對在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可依據(jù)國土部門提供的信息予以處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。

　　《通知》要求，省級國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加大對市、縣工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查力度，落實地方政府主體責(zé)任，既要防止不作為，又要防止亂作為。住房建設(shè)規(guī)劃、年度實施計劃和住房用地供應(yīng)年度計劃要報同級人民政府審批后實施，并向社會公開。

>>解讀　“變”能否“通”關(guān)鍵在去行政化

　　目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在“去行政化”過程中分化格局嚴(yán)重，去庫存化壓力山大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調(diào)控、因地制宜，不調(diào)、微調(diào)、大調(diào)，分寸如何拿捏，考驗著地方政府。

　　土地用途“變”，套型結(jié)構(gòu)“改”，都屬于政策的變通。“變”能否“通”，關(guān)鍵在是否置身于“去行政化”進(jìn)程之內(nèi)，既要防止不作為，更要防止亂作為。省級人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)主體責(zé)任，有關(guān)部門要認(rèn)真履職，確保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要責(zé)成整改，對有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)。特別是涉及相關(guān)土地出讓價款變化、補繳等問題，要向社會公開，接受社會監(jiān)督。

業(yè)內(nèi)觀點

熱點城市房價或迎溫和上漲

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從《通知》的具體內(nèi)容來看，新規(guī)更多在于為解決目前我國三四線小城庫存過剩、土地供應(yīng)無序的問題。

　　胡景暉表示，《通知》主要是通過允許合理調(diào)整戶型支持自住和改善性需求，將部分房屋轉(zhuǎn)化為棚改安置房和公租房房源，以及調(diào)整已供應(yīng)但尚未開發(fā)的土地用途和規(guī)劃條件，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等類型地產(chǎn)的方式，從而實現(xiàn)存量過剩城市土地供應(yīng)和商品房庫存多元化的消化。

　　胡景暉認(rèn)為，對于存量高企的部分三四線小城來說，將從供應(yīng)和消化兩個方面逐步扭轉(zhuǎn)現(xiàn)階段供應(yīng)嚴(yán)重大于需求的問題，從而逐步穩(wěn)定地方市場的房屋銷售價格，引導(dǎo)地方城市房地產(chǎn)市場向平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。對于供大于求的城市來說，這一政策在一定程度上是一項利好，但遠(yuǎn)不及此前很多人的預(yù)期。

　　《通知》中對于市場基本面供不應(yīng)求的城市，也做了供應(yīng)方面的要求。“住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅供應(yīng)規(guī)模。”胡景暉對此表示，從這一表述來看，《通知》對于部分熱點城市市場可能的回暖也做了供應(yīng)上的考慮，要求這類城市加大住宅規(guī)模供應(yīng)。由此也可以看出，宏觀樓市目前供不應(yīng)求的城市未來一段時間或?qū)⒂瓉順鞘兄鸩交嘏袌龀山涣可仙瑑r格溫和上漲。

新政形式意義大于實質(zhì)內(nèi)容

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，兩部門新政可執(zhí)行的內(nèi)容不多，但從影響來說，這一政策本身就代表了未來的政策方向，未來將有更多的政策出臺。

　　張大偉指出，2015年房地產(chǎn)救市政策將出現(xiàn)兩個特點：一是密集，從各地看，目前已有多地發(fā)布房地產(chǎn)刺激政策，預(yù)計后續(xù)各部門都會出臺類似微調(diào)政策，釋放有利市場回暖的信號；二是深度，面對樓市成交持續(xù)低迷的局面，2014年下半年起，各級政府紛紛出招托市，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南、寧夏等省份，針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補貼、購房落戶及市場監(jiān)管等多個環(huán)節(jié)著手，刺激購房需求入市；北京、上海作為最重要的一線核心城市，均在去年第四季度對普通住房標(biāo)準(zhǔn)作出較大幅度調(diào)整，普宅標(biāo)準(zhǔn)與住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠等多個涉及購房成本的環(huán)節(jié)直接相關(guān)，因此對市場的利好作用顯著。

　　張大偉表示，今年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、部分一線城市限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開。地方政府還將直接出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。同時，繼續(xù)通過保障房建設(shè)以及住房救助補貼的方式來解決困難家庭的住房需求。