泉州鯉城江南花園城：一份有爭(zhēng)議合同引發(fā)的小區(qū)公共收益糾紛

　　閩南網(wǎng)8月12日訊（閩南網(wǎng)記者 蘇毓茹 洪方博濤 實(shí)習(xí)生 林書棋 文/圖）一筆累積4年多約280萬(wàn)元的小區(qū)公共收益，因?yàn)橐环菁s定不清晰而存在爭(zhēng)議的合同，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主委員會(huì)因“應(yīng)得未得”與物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生分配糾紛，懸而未決。

　　近日，泉州市住建局聯(lián)合多部門印發(fā)《關(guān)于深化“整治物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主公共收益、收入及分配不公開等問題，切實(shí)維護(hù)業(yè)主利益”工作方案》，讓事涉其中的泉州市鯉城區(qū)金龍街道江南花園城小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人重燃希望，試圖從中尋找解惑之道。

　　一筆約280萬(wàn)元的收入

　　江南花園城位于鯉城區(qū)金龍街道玉霞社區(qū)，共有17棟住宅樓，1600多戶居民。2017年10月，福建省安雅物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安雅物業(yè)”）進(jìn)駐服務(wù)，期限5年。服務(wù)期間，小區(qū)公共停車位的停車費(fèi)、公共區(qū)域廣告費(fèi)等小區(qū)公共收益由安雅物業(yè)收取。

江南花園城小區(qū)

　　一份由業(yè)主委員會(huì)提供的泉州名譽(yù)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的審計(jì)報(bào)告表明，從2019年至2023年5月，小區(qū)公共收益共約280萬(wàn)元。其中，小區(qū)591個(gè)停車位的收益占了大頭，超過(guò)200萬(wàn)元。這筆數(shù)目可觀的公共收益，扣除小區(qū)頻繁的電梯維修、水泵維修等相關(guān)支出及稅費(fèi)，其中業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司應(yīng)分配公共收益238萬(wàn)多元。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)提供的審計(jì)報(bào)告

　　至于2017年到2018年的小區(qū)公共收益收支問題，因安雅物業(yè)無(wú)法提供賬目明細(xì)，也就無(wú)法進(jìn)行相關(guān)審計(jì)。根據(jù)合同期限，物業(yè)服務(wù)已于2022年10月到期，因小區(qū)未聘請(qǐng)新物業(yè)入駐，目前仍由安雅物業(yè)提供順延服務(wù)。

　　江南花園城小區(qū)的現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)委員呂女士向閩南網(wǎng)記者介紹，本屆業(yè)委會(huì)認(rèn)為，根據(jù)相應(yīng)分配比例結(jié)算，扣除此前物業(yè)公司轉(zhuǎn)款的10.5萬(wàn)元，物業(yè)公司還應(yīng)向業(yè)委會(huì)轉(zhuǎn)款52.6萬(wàn)元的小區(qū)公共收益分配金額。業(yè)主委員會(huì)計(jì)劃這筆資金到賬后，投入到小區(qū)停車位的進(jìn)一步規(guī)劃建設(shè)中，以及小區(qū)部分設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。

　　但小區(qū)業(yè)主委員會(huì)至今沒能收到這筆資金。

　　業(yè)主委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，安雅物業(yè)應(yīng)向業(yè)委會(huì)轉(zhuǎn)款52.6萬(wàn)多元的公共收益金。

　　一份有爭(zhēng)議合同引發(fā)的爭(zhēng)議

　　導(dǎo)致這筆存在安雅物業(yè)戶頭的小區(qū)公共收益資金未到賬，緣于一份有爭(zhēng)議的合同。

　　閩南網(wǎng)記者查閱《江南花園城物業(yè)服務(wù)合同》發(fā)現(xiàn)，合同正本并未涉及停車費(fèi)收入分配的內(nèi)容，且在公共收益的分配方案條款中，還特別標(biāo)明——停車費(fèi)收入除外。具體條款如下：本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益60％歸業(yè)主所有，劃入業(yè)委會(huì)賬戶，40％歸物業(yè)所有（停車費(fèi)除外）。

小區(qū)地面停車位

　　《江南花園城物業(yè)服務(wù)合同》文本之后還附有一份合同附件，附件上沒有時(shí)間、簽名與落款章，但蓋上了騎縫章。但，正是這份附件載明了小區(qū)停車收入分配的約定。

物業(yè)服務(wù)合同附件，有騎縫章，沒有落款

　　安雅物業(yè)認(rèn)為，停車費(fèi)收入分配，應(yīng)根據(jù)合同附件約定每部車每月70元的分配比例分配（業(yè)委會(huì)收10元，物業(yè)公司收60元）。至于合同附件為何沒有落款，安雅物業(yè)李副總經(jīng)理說(shuō)，他是后來(lái)才到公司，此前的情況，他不清楚。

　　困惑現(xiàn)任小區(qū)業(yè)委會(huì)主任鄭文慶的，正是這份合同附件不具有法律效力。“物業(yè)合同上標(biāo)明了‘本合同正本連同補(bǔ)充協(xié)議及附件共14頁(yè)’，這份附件內(nèi)容是第15-19頁(yè)，而且沒有落款，雙方?jīng)]有進(jìn)行協(xié)商我們無(wú)法認(rèn)可這個(gè)附件。”

　　而第一屆小區(qū)業(yè)委會(huì)主任洪小平稱，合同是在其他業(yè)委會(huì)成員家里簽訂的，他只簽到了第14頁(yè)，但是否有附件，由于時(shí)間太長(zhǎng)他也不記得了。

　　關(guān)于這份合同附件的問題，第一屆業(yè)委會(huì)副主任許國(guó)仁說(shuō)，時(shí)間這么久了，記不清楚了。

　　閩南網(wǎng)記者查閱《江南花園城物業(yè)服務(wù)合同》發(fā)現(xiàn)，該合同第二十一條標(biāo)明，本合同正本連同補(bǔ)充協(xié)議及附件共14頁(yè)，一式叁份，甲乙雙方及縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　就此，記者前往鯉城區(qū)住建局查看合同備案。“物業(yè)公司拿來(lái)備案時(shí)，由于手續(xù)不完整，我們將合同退回了，但物業(yè)公司并沒有再做補(bǔ)交。”鯉城區(qū)住建局房地產(chǎn)與物業(yè)管理股工作人員郭海洋告訴記者。

　　呂女士說(shuō)，江南花園城小區(qū)本屆業(yè)委會(huì)認(rèn)為，小區(qū)停車費(fèi)收入的分配應(yīng)分成兩部分，臨停車及地面月租車占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地，經(jīng)營(yíng)收益歸業(yè)主所有，業(yè)委會(huì)應(yīng)該收取60％，物業(yè)公司收取40%；而地下車位每部車每月70元，業(yè)委會(huì)收取10元，物業(yè)公司收到60元。

　　為此，鯉城區(qū)住建局進(jìn)行了多番調(diào)解，但大家仍各執(zhí)一詞。

　　一個(gè)待解的希望

　　困擾中尋求解決之道的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)幾位相關(guān)負(fù)責(zé)人，正是看到泉州市住建等部門下發(fā)的這份“方案”，再次聚焦這個(gè)問題。

　　方案明確，本次整治行動(dòng)將持續(xù)至12月底，通過(guò)整治，實(shí)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)公共收益季度公示率達(dá)到100%、物業(yè)小區(qū)公共收益年度抽查核實(shí)率達(dá)到50%，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)侵占業(yè)主公共收益行為得到有效糾正和查處，物業(yè)小區(qū)公共收益管理水平不斷提升。

　　一份存有爭(zhēng)議的合同，對(duì)代表業(yè)主維權(quán)的業(yè)主委員會(huì)是否有利？52.6萬(wàn)多元的公共收益金，能不能在這次“整治行動(dòng)”中受到重視和解決？小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在履行職責(zé)過(guò)程中如何更專業(yè)地行駛權(quán)利？這一系列引發(fā)思考的問題，不僅是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的每一位成員應(yīng)該思考，也應(yīng)該引起每一位重視自身權(quán)益的小區(qū)業(yè)主的思考。

　　目前，他們正準(zhǔn)備召開業(yè)主大會(huì)，屆時(shí)再?zèng)Q定是否走法律程序。