小區(qū)無物業(yè)管理之困：小區(qū)臟亂差 頑疾循環(huán)往復

　　日前，泉州又一批老舊小區(qū)改造名單公布，其中包括了不少無物業(yè)小區(qū)，這讓一些小區(qū)居民看到了解決管理難題的曙光。無物業(yè)管理帶來的種種問題，讓許多小區(qū)居民備受困擾。其實，何止老舊小區(qū)，一些新的小區(qū)也因為各種原因，處于無物業(yè)管理的狀態(tài)。這些小區(qū)，有的由社區(qū)代管，有的由業(yè)委會自治，管理效果參差不齊。無物業(yè)不等于放任不管，這些小區(qū)該何去何從？記者就此采訪傾聽居民聲音和業(yè)內人士見解。

數(shù)據(jù)

無物業(yè)小區(qū)上千個

　　記者從市住房和城鄉(xiāng)建設局了解到，目前，泉州市共有住宅小區(qū)2387個。其中，實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)1207個，業(yè)主自治、社區(qū)管理的住宅小區(qū)1180個。

　　物業(yè)公司是隨著商品房發(fā)展和人民生活水平發(fā)展的產(chǎn)物。回看歷史，在上世紀90年代，泉州鮮有物業(yè)服務企業(yè)，大部分小區(qū)都是無物業(yè)小區(qū)。1999年，泉州市南方物業(yè)管理有限公司等公司開始入駐泉州。跨入新世紀后，物業(yè)公司開始蓬勃發(fā)展。2008年，泉州市成立物業(yè)管理協(xié)會，當時全市僅有154家物業(yè)企業(yè)，有99家物業(yè)服務企業(yè)加入該協(xié)會。

　　而今，無物業(yè)小區(qū)中有不少是老舊小區(qū)，和這段歷史密不可分。由于種種原因，一些小區(qū)自投用后就沒有物業(yè)公司，或者物業(yè)公司進駐后又撤離了，由此導致小區(qū)管理漏洞頻現(xiàn)，衛(wèi)生臟亂差、車輛亂停放、亂搭蓋嚴重……

　　翡翠山莊墻面發(fā)黑垃圾散落

困境

管理不完善 小區(qū)臟亂差

　　今年7月份，市城市管理綜合考評中心會同市住建局對城區(qū)住宅小區(qū)的基本服務制度、園林綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔等情況進行分類考評，共考評住宅小區(qū)78個，其中無物業(yè)管理的小區(qū)55個，有物業(yè)管理的小區(qū)23個，共發(fā)現(xiàn)問題995處，得出的結果是：無物業(yè)小區(qū)問題較多，整改效率待加強。

　　豪盛小區(qū)整改前垃圾堆積綠化帶

　　其中，在洛江區(qū)，業(yè)委會自理的翡翠山莊考評成績僅33分，為近一年各小區(qū)考評分數(shù)新低。考評結果顯示，小區(qū)居民樓前和綠化帶內雜物、生活垃圾、建筑垃圾未及時清理問題突出，影響觀瞻，還存在亂排油煙、枯枝未清理、雜草叢生等問題。相距不遠的萬源花苑小區(qū)同為業(yè)委會自理，內樓道雜物亂堆放問題突出，地面多處臟污。

　　8月份考評依然以無物業(yè)小區(qū)為主，共發(fā)現(xiàn)問題1013處。在鯉城區(qū)，業(yè)委會自理的聚鑫商業(yè)小區(qū)存在雜物亂堆放、路面破損、建筑垃圾堆積等多類問題，整體感觀較差；在泉港區(qū)，聯(lián)巖村代管的鑫順花園居民樓前存在地面臟污、雜物亂堆放、“牛皮癬”、建筑垃圾堆積等問題。

　　此外，東梅社區(qū)代管的東梅集壁安置小區(qū)考評成績長期較差，在8月份的考評中，小區(qū)店鋪前雜物亂堆放、油煙亂排放、雜草叢生，整改效率低下。業(yè)委會自理的漢唐天下店鋪前雜物亂堆放、占道經(jīng)營、雜草叢生、保潔工具亂堆放、“牛皮癬”未清理等多類問題并存，整體感觀很差。廣益花園、美泰大廈、長汀花園等小區(qū)也是問題突出，這些均為無物業(yè)小區(qū)。

　　社區(qū)組織人員整改豪盛小區(qū)

癥結

多因素作用 頑疾循環(huán)往復

　　近期，記者走訪了鯉城區(qū)幾個社區(qū)代管的小區(qū)，社區(qū)負責人都道出了一個心病：“頑疾循環(huán)往復。”

　　在百源新村，由于小區(qū)老舊，有些墻體甚至長出了雜草，危及建筑安全。居民亂倒垃圾屢禁不止。社區(qū)工作人員也很無奈：“雖然整改后環(huán)境有所改善，但是治標不治本，這是先天不足，產(chǎn)權形式太復雜不清晰，翻建改造難，居民也難以管理，問題層出不窮，頑疾循環(huán)往復。”還有一名不愿意透露姓名的社區(qū)負責人告訴記者：“轄區(qū)內的小區(qū)每個月交十塊錢衛(wèi)生管理費，對社區(qū)代管來說真是杯水車薪。”

　　在豐澤區(qū)豪盛小區(qū)和洛江區(qū)翡翠山莊，存在著同樣的問題。這兩個小區(qū)為7月份考評中兩區(qū)倒數(shù)第一名，分別是社區(qū)管理和業(yè)委會自治。

　　在翡翠山莊，記者看到一名保安在執(zhí)勤。小區(qū)8月份整改后環(huán)境已有所改觀，路面整潔，但是在小區(qū)樓道里依舊有不少散落的垃圾，而附近商家的油煙管道依舊亂排油煙，把一些居民樓的外墻熏黑一片。居民陳女士向記者抱怨說，小區(qū)管理人員人手不夠，有時候一堆垃圾放了好幾天都沒清理。

　　7月份考評中，豐澤區(qū)云谷社區(qū)代管的豪盛公寓考評成績位列豐澤區(qū)末位，小區(qū)綠化帶內保潔不到位、樓道內雜物亂堆放等問題突出，墻面、污水管道“牛皮癬”較多，整體感觀較差。記者暗訪中發(fā)現(xiàn)，豪盛公寓僅有一棟樓，如今考評中出現(xiàn)的問題都逐一解決了，但是還有不少“牛皮癬”留下的痕跡。居民陳女士告訴記者：“這里是早期開發(fā)的樓盤，此前綠化帶里常常滿是垃圾，車輛停放雜亂無章，如今社區(qū)加強管理，秩序好多了。”

　　業(yè)內人士指出，這些問題的原因有多方面。一是，在許多無物業(yè)管理的小區(qū)里，居住的人群成分復雜，人口流動性高，缺少歸屬感，大家很難達成共識和契約。二是小區(qū)的先天不足。年代較為久遠的小區(qū)在當初建設時，配套基礎設施就不甚完善，這直接導致物業(yè)管理的成本偏高，專業(yè)物業(yè)公司不愿進駐。三是業(yè)主購買服務的意愿不強。此類小區(qū)居民或者年紀比較大，或者流動性高，沒有養(yǎng)成交物業(yè)管理費的意識和習慣。

　　整改前南俊路小區(qū)垃圾堆積

探索

“紅色物業(yè)”發(fā)力 居民安居樂業(yè)

　　“無物業(yè)小區(qū)也能管得好。關鍵看社區(qū)代管或者業(yè)委會是否作為。”市城市管理綜合考評中心工作人員杜榮泉告訴記者，鯉城區(qū)鯉中街道海清社區(qū)代管的南俊路小區(qū)此前也有很多頑疾，小區(qū)雜物亂堆放，公共設施破損嚴重，社區(qū)居民沒有共同維護的意識，如今經(jīng)過社區(qū)和居民的共同努力，環(huán)境保持得很好。

　　在豐澤區(qū)，現(xiàn)有住宅小區(qū)450個，其中有物業(yè)小區(qū)268個，無物業(yè)小區(qū)182個。不少無物業(yè)小區(qū)通過激發(fā)小區(qū)“紅色細胞”活力，發(fā)動基層黨組織聯(lián)防聯(lián)控和黨員志愿者群防群治的力量，共同擔負起組織群眾、宣傳群眾、凝聚群眾、服務群眾的重要職責。

　　在豐澤新村，中秋將至，社區(qū)居民正在籌備一次博餅會，小區(qū)環(huán)境好，居民相處其樂融融。走進小區(qū)，地面干凈整潔，車輛停放有序。豐澤社區(qū)居委會副書記曲春紅介紹，他們通過吸納社區(qū)網(wǎng)格長、小區(qū)樓棟長和黨員中心戶等在職黨員和無職黨員共同參與管理，將小區(qū)、樓院事務管理的決策權、參與權、實施權和監(jiān)督權交給居民，增強居民們“小區(qū)是我家、管理靠大家”的主人翁意識。

　　同樣在豐澤區(qū)的東淮社區(qū)東霞新村，王女士正帶著孫女和鄰居一起在小區(qū)的小石椅聊天。她說：“幾年前，小區(qū)曾經(jīng)生活垃圾無人清理，沒有保安管理，又臟又亂。后來，社區(qū)聘請了專門的物業(yè)人員，又發(fā)動居民共同參與管理，環(huán)境大為改觀。”

　　而在安溪縣錦繡家園小區(qū)，這里全市首創(chuàng)由社區(qū)居委會主任兼任兼合式黨支部書記、調解委員會主任、小區(qū)業(yè)委會主任，統(tǒng)籌小區(qū)管理工作，并在每棟樓推舉一位“樓長”，及時協(xié)調小區(qū)各類問題，“樓長”發(fā)揮各自的責任，幾位老人為小區(qū)事務熱心奔走，讓小區(qū)居民安居樂業(yè)。

　　整改后南俊路小區(qū)變整潔了

建議

專家：政府引導 選擇合適的管理模式

　　“治理頑疾，須多措并舉。”福建師范大學公共管理學院教授謝宏忠認為，治理好無物業(yè)小區(qū)，是一項民生工程。首先要調動社會力量參與。無物業(yè)小區(qū)綜合整治牽涉面廣，經(jīng)費缺口大，是一項復雜而艱巨的系統(tǒng)工程。各級政府應發(fā)揮主導作用，明確各自職責，制定總體規(guī)劃方案。

　　謝宏忠表示：“要積極引入市場機制，調動社會資金和力量，動員小區(qū)居民共同參與小區(qū)的綜合整治。其次，推廣無物業(yè)小區(qū)自治管理的模式。經(jīng)多年探索，目前已形成比較穩(wěn)定的管理模式，有社區(qū)代管、業(yè)主自治、單位自管、引進‘民非’組織等。每種模式都有利弊，但總體來說，通過自聘保潔員、治安員或門衛(wèi)進行自治管理的模式，降低了管理成本，實際作用明顯。其他類似的無物業(yè)小區(qū)，可以前去借鑒和學習。同時，政府也要加大扶持力度，有條件的引入物業(yè)公司。”

部門：黨建引領 推動居民參與自治

　　“強化黨建引領居民參與管理。”市住房和城鄉(xiāng)建設局工作人員小王介紹，泉州市正在推動具備業(yè)主身份的小區(qū)黨組織書記兼任業(yè)委會主任，引導小區(qū)業(yè)委會與小區(qū)黨支部成員交叉任職，探索“樓長制”方式，推動業(yè)委會黨員干部掛鉤樓棟，充分發(fā)揮其在小區(qū)管理中的積極作用。同時，推動住宅小區(qū)黨組織建設，引導機關黨員干部擔任所居住小區(qū)的黨組織書記，建立黨組織領導下的業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)，形成在黨建引領下居民群眾共同參與的小區(qū)自治機制。

業(yè)內人士：小區(qū)提升 物業(yè)管理必不可少

　　泉州市物業(yè)管理協(xié)會主要負責人郭志銘告訴記者，無物業(yè)管理小區(qū)也需要物業(yè)管理。他認為，一個小區(qū)是否聘請物業(yè)公司需要一定的評估，引入物業(yè)公司并不一定適合所有小區(qū)，但是物業(yè)管理必不可少，需要有專業(yè)的物業(yè)人員來做這件事。

　　近年來，政府對老舊小區(qū)改造方面日益關注，在道路維護、消防設施、綠化改造等方面加大投入，改善提升小區(qū)基礎設施。而要提升小區(qū)居民“幸福指數(shù)”，還要解決管理問題。建議由街道辦事處牽頭，對片區(qū)內老舊小區(qū)進行規(guī)劃整合，引進物業(yè)公司或聘請專業(yè)人士，達到良性管理。

　　豪盛小區(qū)整改后美觀多了

市民：部門介入 居民主動配合改造

　　采訪中，許多無物業(yè)小區(qū)居民的共同心聲是實現(xiàn)小區(qū)“有清掃保潔、有物業(yè)維修、有綠化養(yǎng)護、有安全防范、有停車管理”的基本物業(yè)服務目標。

　　家住大淮新村的邱女士認為，對于無物業(yè)管理的小區(qū)，社區(qū)是最直接的管理者。社區(qū)應該主動作為，積極引導推動居民根據(jù)小區(qū)情況選擇合適的管理模式。“當然，居民也要積極配合，現(xiàn)在都有小區(qū)微信群，許多問題都可以一起探討解決。”

　　陳老伯今年七十多歲，教師退休的他認為，如今政府大力推進老舊小區(qū)改造，這對無物業(yè)小區(qū)改變現(xiàn)狀提供了很好的契機。建議政府部門對老舊小區(qū)社會公共服務設施一并納入規(guī)劃進行改造，統(tǒng)籌安排逐年逐步改造和修繕無人管理的無物業(yè)小區(qū)，以此改善居民生活環(huán)境。

　　新南小區(qū)無物業(yè)管理，環(huán)境卻很優(yōu)美。

他山之石

　　最近，國內不少業(yè)委會自治的小區(qū)管理到位，還給業(yè)主發(fā)放收益，讓大家直呼羨慕。廈門思明區(qū)紫微恒菁小區(qū)業(yè)委會將30萬元的公共收益發(fā)放給了全體業(yè)主。西安市唯一的業(yè)主自管小區(qū)和平花園，最近公示了2019年度財務情況：收入141.08萬元，支出57.85萬元，結余近83.23萬元。

　　在國內，一些城市針對無物業(yè)管理小區(qū)相繼出臺了政策。去年，烏魯木齊市出臺居民小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實施方案，從政策扶持、資金補貼和物業(yè)監(jiān)管等多個方面推進居民小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作。

　　福州臺江區(qū)的蒼霞新城是一個老舊小區(qū)，共有5個拆遷安置房小區(qū)，是福州市首批棚戶區(qū)改造工程，共有3100多戶居民。沒有物業(yè)管理，如何處理？臺江區(qū)蒼霞街道邀請上海社會組織及有關高校的專家、學者探討，最終形成了蒼霞家園事務服務中心這一“臺江模式”。蒼霞街道家園事務服務中心是民辦非企業(yè)組織，不以營利為目的。從2012年起，該中心在低標準收取物業(yè)費且不收取水電公攤費的情況下，通過小區(qū)公共部分收入、停車場地費等收入，基本實現(xiàn)開支平衡。該中心還成功將困擾老舊小區(qū)管理的自來水“一戶一表”改造、車輛停放無序、小區(qū)安防設施覆蓋等“老大難”問題一一解決。（記者 魏婧琳 文/圖）