海都深讀：揭秘小區商業機密 物業隱形收入動輒數十萬

公共賬目為何不敢公開？

泉州湖景花園小區物業設在電梯門口的費用公開單

　　如果不是嘉琳廣場增加的公攤突然高到每月300元，還會有多少人選擇沉默？物業公司把本應歸屬業主的公共收入藏著掖著，形成行業潛規則。即使《物權法》已明確規定，經營性收入應該歸業主所有，但誰又會去捅破這個集體利益的那窗紙呢？

　　而從長遠的企業發展來看，物業一方面自稱陷入經營的困境，一方面又以如此封閉的方式經營，是不是有更良性的、互惠互利的發展模式？至少，廈門、北京兩地有一些做法，正在嘗試。

　　【誰在旁觀】 物業公司為何不敢公開賬目？

　　為什么那么多物業公司不敢公開自己的賬目？一位物業經理的話，或許最接近真相。他說，很多小區成立業委會后，都要和物業一起分成。從物業企業的角度來說，為了討好業委會，甚至還要主動提出和業委會分成。而這些賬目，有很多操作空間，一旦完全公開，就將老底完全揭出來，沒有任何盈利空間，那誰還愿意繼續服務所在小區呢？

　　海都記者采訪了解，部分物業公司對于這些“額外收入”都予以默認，甚至認為這是一種合理、合法的補充創收。一位業內人士說，這其實是一種潛規則，一旦打破了這樣的平衡，肯定會觸犯到物業企業的集體利益。

　　一位物業公司的負責人還透露，大多物業經營人都想多賺錢，擔心完全公開財務收支情況后，如果盈利過多，小區業主會提出降低物業費或要求更高的服務水平。

　　采訪中，海都記者發現，即使是物業企業公示的賬目，也有不對賬的時候。市區福新花園城小區，該經理此前提供的材料中，廣告費用為近9萬元，但后來其提供的去年物業財務報表時，廣告的費用才5萬多元，兩筆賬都對不上。

　　業主都對自己的物權無知嗎？

　　“我們的物權確實是被物業企業侵犯了。”對于物業企業的隱性收入，業主并不是一無所知，只是選擇習以為常，畢竟不是私人私事。有業主認為，可以讓物業在公開賬目的前提下保留這部分收益。“適當補貼物業也是可以的，但至少要讓業主清楚這部分收入有多少，花到哪里去了，是不是真的用在了小區環境的維護上。”市民吳先生說。

　　另一種觀點則認為，既然是利用小區公共空間和公共權益獲取的收入，那么就應該歸全體業主所有，物業無權支配。“如果物業認為沒有這些收入就運行不下去，可以向業主大會或者業主委員會申請撥付部分資金，但前提是：這些收入必須離開物業的管控。”市民王女士認為。

　　有業內人士指出，物業公司和業主之間的尷尬局面，最終原因是物業公司與業主之間信任的缺失。“如果將服務內容公示，如果將小區的財務公開，很多問題就可能會迎刃而解了。”一位相關人士說。

　　物業協會也知道這個內幕

　　小區的公共收入，包括電梯廣告、公共區域停車位、小區內租賃攤位、活動場地、會所、游泳池經營、通信運營管理費，新小區還有裝修入場費等費用，以及因損壞公共設施的賠償、物業管理房收益等。

　　“相當一部分物業企業將小區這部分公共收入收歸囊中，這也算是物業行業公開的內幕。”泉州市物業管理協會相關負責人介紹稱，對于入不敷出的小區而言，尤其是舊小區，這部分收入可填補物業收支。

　　該相關負責人稱，小區公共部位的經營管理，物業參與并付出了勞動，這部分公共收入，物業可通過業主大會，協商如何分成，是三七開，還是四六開等約定，然后將這部分收支公開在業主們面前，讓業主們做到明明白白消費。

　　《中華人民共和國物業管理條例》第五十五條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。而2012年，泉州市政府出臺《泉州市人民政府關于加強全市物業管理工作的若干意見》時就明確提出，住建部門負責查處擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備。然而，至今沒有任何一家物業企業因此受罰。

　　【小區的錢】

　　我們的物業費包含哪些服務？

　　福建泉中律師事務所林培德律師說，依據2004年1月1日起施行的《物業服務收費管理辦法》規定，物業服務成本或者物業服務支出，即物業費構成一般包括9方面：

　　1.管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費；

　　2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費；

　　3.物業管理區域清潔衛生費；

　　4.物業管理區域綠化養護費用；

　　5.物業管理區域秩序維護費用；

　　6.辦公費用；

　　7.物業服務企業固定資產折舊費；

　　8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　9.經業主同意的其他費用經與業主協商，其同意包括在物業服務費中的內容。如，噴泉所費水電費屬于公共損耗，可以納入物業費中，但物業不能讓業主重復繳納。

　　應當注意的是，物業共用部位、共用設施設備的修理和更新改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或物業服務成本。而物業和公攤其實屬于同一性質的收費，但收費名目不能重復。

　　小區的公共收入該歸誰？

　　小區公共設施產生的收益到底該歸誰所有？福建泉中律師事務所林培德律師說，對于小區經營性收益，根據《物權法》第80條規定，經營性收益具體分配問題，業主之間有約定按約定；沒有約定或約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　因此，經營性收益當然屬于全體業主所有。如果有成立業主委員會的，對于公共收入的分配，業主可以通過業主委員會與物業公司協商，比如收入撥付一部分收入給物業公司進行日常設施維護。

　　根據《福建省物業管理條例》第40條和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第13條，物業管理企業應當承擔兩項義務：1.在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項；2.公布物業服務合同、共有部分的使用和收益情況。

　　【他山之石】

　　廈門：為經營收入設立專戶

　　2010年，廈門市出臺《廈門市物業管理若干規定（草案）》。規定中新增條款規定，前期物業服務企業依法利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當將扣除物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收入存入專項維修專戶，經營管理費用支出不得超過經營收入的30%。

　　經營收益存入市建設行政主管部門設立的專戶，經業主大會決定，可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項。公共部位經營收入應當每半年公示一次，業委會或者經授權的物業公司應當在小區顯著位置公示10日以上，并在建設行政主管部門網站公示半年。

　　北京：公用部分收入變股權

　　2003年，“業權分配制”首次被北京華遠地產提出并采用。所謂“業權分配制”是采用物業管理“傭金制”和社區股份制，即整個房子賣給業主后，小區按照業主所買房子面積大小，把公用部分的股權分配給業主。帶來的最大好處是，有可能通過經營一些公共財產，使業主免交物業管理費，甚至分紅。

　　在購房合同補充協議中規定，把墻體廣告、電梯廣告等能夠帶來效益的公共財產，歸業主所共有。在入住后，業主可以委托物業管理公司對這些公共財產進行經營。（本期執行 陳麗娟 曾小琴 花蕾 林莉莉 田米 編 輯 楊炯 陳秀洪 視 覺 葉炎平 肖美瑞）