廈門物業管理有了“指導手冊” 為您詳細解讀

“買房一陣子，物業管理一輩子”，物業管理是城市管理的重要組成，對完善城市服務功能、提高城市服務水平具有重要意義。《廈門市物業管理若干規定實施細則》（以下簡稱“實施細則”）的正式出臺意味著我市物業管理在《廈門市物業管理若干規定》頒布的基礎上，又有了一部更詳細、更接地氣的“指導手冊”。該實施細則有效期為5年。

業委會要怎么成立？裝修管理協議應約定哪些事項？物業服務企業要向全體業主公示哪些內容？日前，記者走訪廈門市建設局，對這些問題作了權威解讀。

　　業主在小區內參加社區活動。

　　物業服務公司微笑服務。

【政策問答】

　　誰來負責籌建業委會?

　　可聘請第三方專業機構協助

　　“實施細則”規定，街道辦事處（鎮人民政府）在區民政部門、區建設部門的指導下，負責轄區內組織協調業主大會和業主委員會籌備、成立、換屆等工作，同時指導、監督業主大會和業主委員會的日常工作等。

　　在未能依法選舉產生業主委員會、業主委員會集體辭職、業主委員會未按規定組織召開業主大會且拒不執行限期組織召開業主大會決定的情形下，街道辦(鎮政府) 負責組織召開業主大會。業主委員會無法召開會議的，街道辦(鎮政府) 負責直接組織召開業主大會并選舉產生業主委員會。

　　此外，區建設主管部門、街道辦（鎮政府）可通過購買服務方式，聘請第三方專業機構協助開展物業活動的監督檢查，業主大會和業主委員會的籌備、成立和換屆，以及物業管理糾紛的調解等工作。

　　我市開展物業服務行業職工技能競賽。

　　怎么成立業委會?

　　成立業主大會籌備組，召開業主大會選舉

　　首先要建立業主大會籌備組。街道辦事處在收到建設單位報告或業主請求后，應當制定組建籌備組的公告，明確業主代表的人數、條件、產生辦法和提交資料的方式、時限等，在物業管理區域內顯著位置進行公告。社區居委會應當根據組建籌備組的公告，組織業主推薦籌備組中的業主成員。

　　“實施細則”規定，首次業主大會籌備組成員為7人至11人的單數，其中業主代表不少于籌備組總人數的三分之二。籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鎮人民政府）應當將名單在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期間，業主對籌備組成員有異議的，街道辦（鎮政府）應當進行復核。籌備組自公告之日起成立，并按相關規定組織召開首次業主大會。

　　“實施細則”鼓勵規模較大且條件較好的物業管理區域，建立業主代表制度，具體指業主可以以書面委托的形式，約定由業主代表在一定期限內代其行使對物業管理區域內公共管理事項的表決權。業主代表資格及選舉辦法應當在業主大會議事規則中約定。

　　業委會換屆交接要注意什么?

　　業委會印章應標明屆數和任期，到期不移交業主可問責

　　“實施細則”規定，業委會印章要標明業主委員會的屆數和任期。上一屆業委會保管的印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業主共有的財物，應移交給新一屆業委會并辦理好交接手續；如拒不移交，新一屆業委會可以請求物業所在地的公安機關協助。如因拒絕移交的行為給業主造成損失的，業主可以依法追究其法律責任。

　　業主大會或業委會做出的決定違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求街道辦（鎮政府）予以責令限期改正，也可以請求人民法院予以撤銷。

　　物業服務合同到期后如何續聘?

　　屆滿前60日召開業主大會，決定續聘或另聘

　　許多業主不明白物業服務合同到期后如何續聘原物業服務企業或另聘其他物業服務企業。“實施細則”對此做了明確:物業服務合同期限屆滿前60日，業主委員會應當組織召開業主大會決定續聘或另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同屆滿60日前書面告知業主委員會、區建設主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）。

　　物業服務合同未到期，需要提前解除的，應當報告街道辦（鎮政府）和區建設主管部門，并提前30日告知全體業主。

　　業主裝修如何管理?

　　業主要裝修得先簽協議，物業巡查時應配合

　　裝修擾民的糾紛和投訴在市民的日常生活中并不少見，怎么解決和規范，實施細則提出了方法。

　　對于業主來說，業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，對裝飾裝修的時間、內容、垃圾的處理、噪音的控制以及電梯等共用設施設備的保護管理等事項和違約責任進行約定。

　　同時，物業服務企業可根據裝飾裝修管理服務協議向業主、物業使用人收取、返還裝修保證金。業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修管理服務協議或未履行協議約定的，物業服務企業可以限制施工人員進入物業管理區域。

　　若遇到業主、物業使用人在房屋裝修過程中損壞共用設施設備、污染共用部位、違章搭建的，由業主、物業使用人負責修復、保潔、恢復原狀。業主、物業使用人不修復、保潔、恢復原狀的，由物業服務企業代為執行，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業主、物業使用人承擔。

　　物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當予以配合。　

　　如何續籌專項維修資金?

　　業主大會決定續籌方式、金額，業主委員會組織實施

　　《廈門市物業管理若干規定》明確專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業主大會應當續籌專項維修資金，續籌后的資金應當不低于首期專項維修資金數額。

　　“實施細則”則進一步規定，續籌的方式、金額等具體事項由業主大會決定，并由業主委員會負責組織實施。如果尚未成立業主大會的，由街道辦（鎮政府）指導監督物業服務企業組織實施。未按時足額續籌的，業主委員會或物業服務企業應當以書面方式督促限期續籌；逾期仍未足額續籌的，業主委員會或物業服務企業可以在物業管理區域內采取公布欠繳業主名單等方式催繳。

【特別提醒】

　　具備11種條件

　　才能成為業主委員會委員

　　1.具有業主身份，住宅小區的業主應在本住宅區實際居住

　　2.具有完全民事行為能力

　　3.遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具備一定組織能力

　　4.遵守管理規約和業主大會議事規則，履行法律、法規、規章規定的義務

　　5.未發生侵害本物業管理區域其他業主合法權益的行為

　　6.本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業中任職

　　7.本人、配偶以及直系親屬與本物業管理區域的物業服務企業無直接的關聯業務或利害關系

　　8.具備履行職責的健康條件和文化水平

　　9.具有履行職責的工作時間

　　10.無欠繳物業公共服務費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為

　　11.法律、法規、規章以及管理規約規定的其他條件

　　物業服務公司對員工進行培訓。

　　9種情況和資料

　　業委會應向全體業主公布

　　1.業主委員會名稱和成員名單

　　2.管理規約、業主大會議事規則

　　3.物業服務合同

　　4.首期、日常專項維修資金的收支情況

　　5.物業共有部分的使用和經營收益的收支情況

　　6.業主大會和業主委員工作經費的收支情況

　　7.業主大會和業主委員會的決定

　　8.占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況

　　9.其他應當向業主公布的情況和資料

　　注意:以上第1項至第3項應當長期公示，如有變化要及時更新。第4項至第6項至少每半年公示一次，公示期7日以上，第4項和第5項應當同步在“廈門市物業專項維修資金管理網”公示。第7項和第8項，業主委員會應當在業主大會或業主委員會作出決定之日起5日內予以公示，公示期不少于7日。

　　存在6種不良行為

　　業委會委員資格可被終止

　　1.不履行業主法定義務的

　　2.無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的

　　3.不履行業主委員會委員職責的

　　4.利用業主委員會委員身份謀取私利的

　　5.侵害物業管理區域內其他業主合法權益的

　　6.其他原因不宜擔任業主委員會委員的

　　注意:業主委員會委員有上述情形之一的，經業主委員會半數以上委員或者專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議終止其委員資格，街道辦事處（鎮人民政府）在收到申請之后的10日之內，應當書面通知業主委員會在30日內召開業主大會作出表決決定。出現上述情形的，業主委員會委員資格自業主大會會議作出決定之日起終止。

　　6種情況可啟動緊急維修程序使用專項維修資金

　　1.屋頂、外墻出現嚴重滲漏的

　　2.電梯出現故障，特種設備管理部門要求對電梯進行維修、更新、改造的

　　3.高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水的

　　4.建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或存在脫落危險的

　　5.共用給排水設施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的

　　6.消防設施出現故障，消防部門下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的

　　注意:存在以上可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項維修資金。已成立業委會且在有效期內的，業委會應當對本物業區域內專項維修資金使用的方案、使用金額、業主的書面簽名等事項進行審核確認。未成立業委會或業委會不在有效期內的，由物業所在地社區居民委員會代為確認。

　　6種情況

　　不能作為拒交物業費的理由

　　1.尚未入住或房屋空置

　　2.個人未與物業服務企業簽訂合同

　　3.房屋質量存在問題或對社區大環境不滿意

　　4.其他部分業主不交費

　　5.其他物業使用人對本人造成生活影響或相關損失

　　6.對物業服務質量不滿

　　4項內容

　　物業服務企業應向業主公示

　　1.物業服務內容與質量標準

　　2.物業服務收費標準

　　3.日常專項維修資金繳交標準

　　4.人員名單及監督電話等重要信息

　　注意:以上信息應在物業區域顯著位置設置標牌長期公示

　（文/記者 袁舒琪 通訊員 吳育平 圖/市建設局提供 制圖/張平原）