廈門2016樓市或呈“慢牛”行情 “去庫存”成主基調

　　2015年，廈門樓市低開高走，成績靚麗。

　　在房地產政策堅持促消費、去庫存總基調的背景下，2015年已然結束。去年，全國供需兩端寬松政策頻出，促進市場量價穩步回升，行業運行的政策環境顯著改善；2015年1—11月，一線城市房價累計上漲15.1%，二、三線城市累計下跌1%左右，不同城市間分化明顯。

　　對于廈門市場，2015年樓市低開高走。第一季度市場觀望情緒重，后期受銀行降息降準、公積金貸款松綁、購房落戶大限等因素影響，廈門樓市在第四季度迎來市場高點。面對詭譎多變的市場，我們不禁疑惑，2016年的廈門樓市能否迎來政策紅利？成交量能否再沖新高？房價走向是漲是跌？因此，本報記者近日走訪了多家專業機構，共話2016年鷺島樓市。

　　廈門土地房產研究中心:

　　二手市場持續升溫 “去庫存”成商辦市場主基調

　　2015年廈門二手住宅以39675套、397.9萬平方米的“亮眼成績”超過一手住宅29960套、350.3萬平方米成交量，套數相差近10000套，成交套數同比漲幅為10%。

　　二手住宅交易量出現增長，一方面與廈門島內新增住宅量少、消費者對島內住宅購房需求大有關，另一方面，隨著廈門高端精品樓盤不斷增加，“以小換大”、“老舊小區換花園小區”的換房需求被不斷釋放，刺激了二手房交易。未來，二手房源將成為島內樓市的供應主力，價格也將穩步上漲；等軌道交通發展成熟后，島內外差異日益縮小，還將進一步釋放二手房源。

　　而在商業辦公領域，廈門以會展北片區、兩岸金融中心核心區、集美新城、海滄新城等區域為例，未來集中了多個高端寫字樓、商業綜合體項目。從2016年開始，這些高端項目將逐步入市，商業物業可售存量186.7萬平方米，去化周期約11.1年；辦公物業可售存量167.3萬平方米，去化周期約3.6年。未來，體驗式營銷、主題式商業、“線上+線下”運營機制等模式紛紛成為發展熱點，打造差異化同樣成為其“去庫存”的關鍵。

　　新景祥市場研究中心:

　　樓市“慢牛”開啟 四大要素支撐房價趨好發展

　　受落戶政策取消、地王入市等因素影響，部分尚處觀望的購房者被迫提前入市，2015年年底火熱的樓市透支部分購買力，隨著新的一年樓市新常態態勢愈加明顯，且受制于春節等傳統淡季影響，樓市也將逐漸暫入蟄伏期，預計未來短時間內房企推盤節奏稍有放緩，供銷均會有所回落。

　　經過2015年調整過后，市場將迎來更理性的新常態，而未來，金融寬松、政策支持、地王效應等將成為廈門樓市“慢牛”行情的最為有力的推手，廈門房市“慢牛”行情有望延續一段時日。

　　雖是“慢牛”行情，但廈門房價在全國跌聲一片中依舊堅挺。可以預見的是，未來廈門房價趨好發展態勢不變，主要得益于:一、廈門城市價值不斷提升。廈漳泉一體化建設全面實施、地鐵建設、自貿區確立等利好不斷，城市吸引力持續增強；二、廈門目前住宅用地開發存量去化周期約為2年多，其中283余萬平方米的在售住宅存量去化周期約11個月，市場去庫存壓力小，降價動力不足。三、土地市場火爆，地王頻出背景下，島外四區樓面價均已破萬，伴隨高樓面價項目相繼入市，土地成本倒逼房價，高地價支撐房價高企；四、開發商資金寬裕，不愿“以價換量”。

　　據2015年廈門樓市銷售金額排行榜顯示，建發、住宅、國貿、禹洲四家在廈房企年銷售金額突破40億元大關，開發商資金回籠量大，因此即使目前銷量緊縮，也不會急于降價。

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　　中國指數研究院:

　　全國銷售面積或略有下降 城市間庫存、價格分化顯著

　　展望2016年，在經濟仍存下行壓力、政策促穩房地產的背景下，預計全國房地產市場銷售面積將略有下降。需求方面，預計商品房銷售面積為12.3-12.7億平方米，同比下降1.0%到4.0%。供應方面，預計全國新開工為15.4-15.7億平方米，同比增長0.5%—2.5%。

　　而在眾多城市中，城市分化現象將愈加明顯。一二線代表城市商品住宅庫存平均消化時間已降至合理水平；多數三四線城市當前住宅及土地市場庫存去化壓力均較為突出。

　　一線城市由于經濟發展良好，人口聚集力較強，住宅價格存上漲動力。此外，去年入市的高價住宅用地均集中于一線城市，將帶來新建住宅產品向中高端發展，從而推動未來住宅價格的提升。二線城市商品住宅市場分化明顯，房價將保持相對平穩；東北地區城市樓市疲軟，庫存去化壓力較大，房價存下行壓力。三線城市除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價格存在下跌預期，部分城市前期供應量較大而需求有限致庫存高企，部分城市經濟、產業發展較慢或不及周邊城市，市場需求被周邊吸納能力較強的城市分流，2016年預計這些城市新建住宅價格存下跌預期，但不會出現斷崖式下跌。