用地有限政策寬松 廈門開春樓市行情看漲

　　節后樓市分外熱鬧。2月17日，省政府出臺“閩八條”新政，從加大支持消費力度、支持農民工進城購房、打通庫存轉換通道等八個方面促進樓市庫存消化。緊接著，2月19日，三部委聯合發布契稅與營業稅調整新規，自2月22日起，個人購買住房可享受的契稅和營業稅優惠政策范圍進一步擴大。一系列樓市政策接踵而至，廈門新春樓市走向再次成為各方關注的焦點。近日，記者特地采訪多位業內人士，一起聽聽他們的觀點。

　　廈門住宅庫存量小

　　“閩八條”如何落地？

　　2月17日出臺的《福建省人民政府關于化解房地產庫存的若干意見》涵蓋了八條優惠政策，被不少業內人士稱為繼2014年“閩八條”之后福建房地產救市政策的新“閩八條”。這份意見提出了降低商業貸款首付比例、土地規劃變更、團購優惠、購房補貼等大力度措施，傳遞出明顯的利好信號。

　　與“閩八條”新政一樣備受市民關注的還有2月19日出臺的關于房地產交易環節中契稅和營業稅的調整。新規指出，對個人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　如此密集推出的樓市利好讓整個房產界沸騰，一時間各種預測聲音不斷。記者走訪市場了解到，“閩八條”新政在廈門操作性有限的說法較為普遍。廈門均和評估董事長王崎認為，廈門可能不會對這些政策照搬執行。他表示，目前廈門商品住宅去化速度在一年以內，類似“團購”、契稅補貼、購買商品房當保障房等政策或難以實現。不過，也有業內人士透露，根據以往經驗，并不能完全排除出臺一些符合廈門實際情況的去庫存化舉措。因此，“閩八條”新政的落地執行仍令人期待。

　　政策面持續寬松

　　業內看漲樓市行情

　　值得注意的是，個人購買二套住房按2%征收契稅的優惠政策已于前日在廈門正式執行。某樓盤的置業顧問告訴記者，由于購房者在購買新房時主要考慮樓盤價格、區域配套等方面，對于契稅等稅費考慮并不多，所以契稅新政對新房銷售影響相對不大。不過，也有定位中高端樓盤的置業顧問表示，項目在售的都是大戶型豪宅產品，新政能為客戶節省幾萬元的契稅支出，對提升購房者置業意愿還是有所裨益。

　　此外，諸多樓市新政的密集出臺對廈門房價會帶來什么影響呢？廈門均和評估董事長王崎認為，由于廈門商住用地供應有限，在目前廈門購房需求旺盛的情況下，今年廈門房價依舊看漲。某業內人士也分析道，就樓市庫存而言，廈門一直保持在1年以內的正常去化周期。加上一系列利好新政的推出，或將進一步推高2016年廈門房價水平。

　　業內聲音

　　“閩八條”新政延續了寬松基調，首先響應央行降低購房首付的政策調整，明確提出首套商貸首付最低20%、二套房首付最低30%的舉措。但考慮到目前廈門樓市去剛需化成為新常態，高單價高總價高門檻才是購房者面臨的核心問題，首付比例的下調無法顯著激活購房需求。只是對于具備購買實力的改善型購房者來說，撬動房產的資金杠桿降低了。

　　另外，圍繞“去庫存”這一主題，新政提出了多個指導性意見，包括各個地方政府收購庫存商品房作為公租房，房地產企業將庫存商品房轉化為企業總部、眾創空間等其他產品結構，允許符合標準的未開發非住宅用地變更土地用途等，都是切實可行的實施方案。對于廈門樓市而言，住宅產品庫存結構較為健康，存量將近320萬平方米，去化周期為11個月，是市場良性運行的合理區間，因此受新政影響不大。相較之下，廈門的商辦類項目面臨較大的庫存壓力。在產品用途轉化或土地性質變更上操作空間較大，將更多地得益于新政利好。

　　同時，庫存動態月報和風險防控制度建立以及各地庫存情況定期上報并排名，使市場進一步透明化和風險把控都將有據可依。

　　商辦類項目更多得益于新政

　　這次“閩八條”新政涉及很多方面內容，傳遞了政策面持續寬松的積極信號，主要目的是通過各類措施達到有效去化存量的目的。不過，由于目前廈門商品住宅的庫存壓力較小，新政對于漳州、龍巖等存量壓力較大的三四線城市而言影響會更大。

　　在優化開發用地供應中，“閩八條”新政提出2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業辦公用地，可轉型為商品住宅用地。這條指導性意見可謂是新政的一大亮點。近年來，由于廈門島外出讓的商辦用地較多，商業、SOHO類產品呈現一定的去化壓力。如果此條措施能落地廈門，既可以緩解住宅土地供應緊張的壓力，又能減輕商業辦公的庫存壓力，可謂一舉兩得。

　　不過，由于廈門新政細則還未具體出臺，“閩八條”的最終落地執行成效還有待時間檢驗。從近期樓市表現看，2月份適逢傳統春節假期，大多數項目仍處于蓄客期，成交數據稍顯平淡。加上去年第四季度開發商集中推盤及購房入戶政策的刺激造成部分消費力的提前透支，上半年廈門樓市需要一段緩沖期，預計下半年會出現不錯的行情。

　　新政對三四線城市影響更大

　　克而瑞廈門機構分析師

　　歐磊

　　廈門唐氏地產常務副總經理

　　陳耿杰