二手房“營改增”太多傳言不靠譜 專家：稅率多少待確認(rèn)

資料圖

　　5月1日起二手房交易將“營改增”。眼下時(shí)間只剩下一個(gè)多月，各種“預(yù)測”“舉例”“計(jì)稅公式”在網(wǎng)絡(luò)上傳播。我市稅務(wù)專家說，由于具體政策和細(xì)則還未發(fā)布，這些所謂的“實(shí)例”都只是推測，有的很不準(zhǔn)確，市民沒必要因此恐慌。

　　【亂象1】

　　傳言稅率為11%

　　專家 稅率多少待確認(rèn)

　　這幾天，市民王先生一家飯桌上的熱門話題就是二手房“營改增”。王先生的父親聽說房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”稅率為11%，立馬緊張起來:“營業(yè)稅的稅率也就5%，現(xiàn)在改成增值稅稅率高達(dá)11%，稅負(fù)肯定要增加嘛！”

　　廈門大學(xué)財(cái)政系教師、博士熊巍多年從事稅收方向的教學(xué)和科研工作，她認(rèn)為，11%雖然已經(jīng)確定為房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”稅率，但對個(gè)人來說不是一回事。

　　“二手房分為企業(yè)二手房和個(gè)人的二手房，個(gè)人二手房交易是不是采用11%的稅率，還不一定。”熊巍說，增值稅分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，增值稅一般納稅人才適用“銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額得出應(yīng)繳稅額”的方式，而按照已有的增值稅管理規(guī)定如《增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法》，還有增值稅的基本管理常識，個(gè)體工商戶以外的其他個(gè)人(自然人)，是不能被認(rèn)定為一般納稅人的，這就意味著出售二手房的個(gè)人只能按照小規(guī)模納稅人的計(jì)稅方式、也就是簡易征稅方式來計(jì)繳增值稅。

　　“我個(gè)人認(rèn)為，如果采用簡易征稅方式，國家稅務(wù)總局應(yīng)該還會出臺一個(gè)簡易征收稅率，肯定不會是11%那么高，具體多少要看政策規(guī)定。”熊巍說。

　　【亂象2】

　　稅負(fù)“實(shí)例”滿天飛

　　專家 目前各種算法都是推測

　　市民周女士也特別關(guān)心二手房“營改增”，她收到朋友發(fā)來的一個(gè)微信截圖，其中以一套價(jià)格為100萬元的房子為例，言之鑿鑿地說:“營改增”前，稅負(fù)是10.81萬元，“營改增”后只有4.09萬元，稅負(fù)減少了6.72萬元。

　　市民廖女士則研究了好一會兒中介提供的長微博，其中也有很清楚的“舉例說明”。具體算法是:由不含稅的賣出價(jià)減去不含稅的買入價(jià)，再乘以11%的稅率。假設(shè)購房者購買了一套50萬元的住房，目前價(jià)格上升到100萬元。這時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額是50/(1+11%)×11%，即約5萬元；銷項(xiàng)稅額是100/(1+11%)×11%，即約10萬元。兩者相減，增值稅額為5萬元。

　　記者注意到，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于二手房增值稅計(jì)算方法五花八門，即使是同樣的算法，有的稅率采用11%，有的卻用10%。還有的算法直接用不含稅的賣出價(jià)乘以征收率，征收率則被假定為3%。

　　熊巍說，直接由不含稅的賣出價(jià)減去不含稅的買入價(jià)，再乘以11%的稅率。這主要是依據(jù)企業(yè)增值稅的算法，對個(gè)人并不適用。“雖然目前大的方向確認(rèn)了，但是具體的算法、政策還沒有發(fā)布。種種算法猜測的成分更大。”她說，真正準(zhǔn)確的算法還要以政策為準(zhǔn)，建議市民不要理會各種傳言。

　　市稅務(wù)部門此前也表示，可關(guān)注國稅網(wǎng)站、廈門國稅官方微信以及本報(bào)，及時(shí)了解最新“營改增”動(dòng)態(tài)和“營改增”試點(diǎn)相關(guān)要求。

　　【鏈接】

　　配套文件和操作辦法

　　有望近期向社會發(fā)布

　　距離正式實(shí)施營改增已不到兩個(gè)月，未來究竟如何計(jì)算增值稅？據(jù)媒體報(bào)道，財(cái)政部會同國稅總局正在抓緊起草全面推開“營改增”試點(diǎn)的政策文件和配套操作辦法，將于近期發(fā)布。

　　國家稅務(wù)總局此前也回應(yīng)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)涉及近1000萬戶納稅人，試點(diǎn)準(zhǔn)備的時(shí)間緊、任務(wù)重。為了確保試點(diǎn)的如期順利推進(jìn)，幫助納稅人盡快做好試點(diǎn)準(zhǔn)備、平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換，財(cái)稅部門已作部署安排，抓緊準(zhǔn)備“營改增”的政策文件和配套操作辦法，盡快公布。

　　此前，我國部分行業(yè)已經(jīng)試點(diǎn)營改增。參照先例來看，“營改增”試點(diǎn)從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。自2012年推進(jìn)營改增試點(diǎn)以來，廈門已累計(jì)為企業(yè)直接減稅27.98億元。

　　房地產(chǎn)稅收新政滿月

　　島內(nèi)二手房交易

　　入庫稅收1.62億

　　三部委《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》2月22日起實(shí)施，一個(gè)月以來，我市島內(nèi)二手房銷售量呈現(xiàn)較大增長，減稅惠民效果顯著。

　　截至3月21日，島內(nèi)二手住宅共成交2805套，環(huán)比增加1364套，增長94.66%；其中144平米以上二手住宅成交376套，環(huán)比增長68.61%。記者從市地稅局獲悉，一個(gè)月來島內(nèi)二手住宅成交入庫稅收1.62億元，環(huán)比增加4500萬元，增長42.73%。

　　另據(jù)統(tǒng)計(jì)，島內(nèi)共有130套144平方米以上的家庭唯一住宅享受了共計(jì)585萬元的契稅減免；家庭二套住宅共有800套享受到了新政減免優(yōu)惠，減免契稅1507萬元；累計(jì)為231套符合新政免稅條件的住宅辦理了營業(yè)稅減免，合計(jì)減免營業(yè)稅3430萬元。