廈門“瘋狂”房價備受矚目 全年僅完成供地計劃25%

　　房價連漲28個月——2014年廈門樓市的“瘋狂”備受矚目，一時間“北上深廈”的呼聲不絕于耳。廈門房價何以如此堅挺？成為業內外關注的焦點。除了良好的城市居住環境以及較強的區域吸附力外，土地市場的各種表現亦發揮著重要作用。去年，廈門共出讓經營性用地24宗，土地面積105.5萬平方米，土地出讓量僅完成年初計劃的四分之一，而地價仍在上漲。這一降一升，既能消化市場庫存量，又在一定程度上帶動房價平穩上浮，整體促進市場良性健康發展。

每次土地出讓都將引來諸多關注。

島外土地出讓量大幅領先島內，未來廈門發展重心將進一步外移。

　　【供應】

　　總量持續趨緊

　　全年僅完成供地計劃25%

　　從供地量看，近五年來廈門市供地量呈逐年下降趨勢，2014年土地供應量更是處于五年來最低位。2014年，廈門市出讓土地面積105.5萬平方米，同比減少30%；總建筑面積221.9萬平方米，同比減少43.2%；全年完成供地計劃僅25%，供地量大幅縮水。

　　土地供應縮減為去化商品房庫存量提供緩沖期。2010-2012年土地成交建筑面積大于商品房成交量，市場累積了一定的庫存，而2013-2014年受制于土地整理難度加大，土地市場供應縮減，累計土地供應612.63萬平方米，遠小于1362.18萬平方米的商品房銷量。土地供應持續趨緊，給予庫存一定的去化時間，緩解局部供應過剩的風險。

　　【價格】

　　平均溢價率41%

　　商住用地島外四區均破萬

　　從成交價格看，2014年廈門經營性用地成交樓面均價7776元/平方米，同比上漲14.3%，平均溢價率為41%。島內成交樓面均價1360.7元/平方米，同比下降82.8%。島內受限于土地資源稀缺與整治難度加大，僅出讓4宗非住宅用地，拉低島內均價。島外成交樓面均價8939元/平方米，遠超島內，同比上漲43%。究其原因，政策利好是基礎，配套建設加強是動力，島內外差距正逐步縮小，市場認可度提高，價格自然“水漲船高”。

　　其中，商住用地成交樓面均價11531元/平方米，同比基本持平。但2014年商住用地最高成交單價屢被刷新，島外四區樓面價均已破萬。這主要是由于政府土地供應少，開發商儲備土地不足，“僧多粥少”所致。盡管開發商求地若渴，但在當前回調市場行情下拿地仍趨謹慎，全年商住用地溢價率僅46%，同比2013年125%下跌79個百分點，甚至還出現近幾年比較罕見的商住用地（同安2014TP02商住用地）流拍現象，這反映出無論是土地或樓市都正在回歸理性。

　　【結構】

　　商住用地供應占比達62%

　　其他類型用地供應收窄

　　從成交類型看，上年度共出讓商住用地10幅，土地面積55.7萬平方米，建筑面積137.3萬平方米，占比高達62%。其他類（醫療、加油站、創意產業）用地成交44.3萬平方米，占比20%；辦公類用地成交37.5萬平方米，占比17%；商業類用地只有2宗，出讓28.5萬平方米。

　　2014年經營性用地成交繼續以商住用地為“主線”，且占比為歷年最高，而往年重點出讓的綜合體、酒店用地今年卻是零供應，其他類型（醫療、創意產業）土地成交量大幅增加；商業辦公類用地占比回落，廈門供地結構已經開始調整。此舉一方面可以有效緩解廈門居住用地供應偏緊的局面，另一方面可以有效消化酒店、辦公的庫存量。可以預計，在未來一段時間將延續這樣的策略，即“增加居住用地，減緩非住宅經營性用地”，特別是在目前市場調整階段，以便更加符合市場實際需求。

　　【區域】

　　島外供應八成

　　海滄成為領頭羊

　　從成交區域看，2014年島內外土地供應水平依舊差距懸殊，維持2:8格局，“島外為主，島內為輔”的供應格局已基本確定。其中，島外全年成交20宗，土地面積82.9萬平方米，建筑面積177.3萬平方米，占比80%，而海滄成交建筑面積52.7萬平方米，成為島外四區的領頭羊。

　　值得一提的是，海滄馬鑾灣片區去年成交兩幅商住用地，分別被廈門地產新軍——海爾、融僑收入囊中。該區域憑借其景觀資源、地理位置優勢，已匯集了泰禾、萬科、海爾、融僑等多家實力房企，將打造成高端住宅區。未來該片區將進一步規劃軌道交通、基礎設施建設，有助于吸引新的投資驅動力，帶動商住用地需求量上升，連接東孚片區著力打造廈門新灣區，片區升值潛力可期，未來也有較大的土地供應量。

　　【企業】

　　國企發力攬六成商住地

　　資金運轉成關鍵

　　去年初，廈門出臺政策表示“未來所有出讓地塊地價款支付方式將作調整，要求在成交之日起5個工作日內付清。”此項規定對企業資金運轉要求提高，對中小房企產生了一定沖擊，因而今年的土地市場上我們更多地看到資金較為雄厚的國企、央企身影。從本年度出讓的10宗商住地塊中發現，6宗地塊被本土國企奪得，1宗由央企競得，1宗地塊國企參與聯合競買，并誕生了4塊地王。國企、央企在資金上具有雄厚實力，面對廈門體量大、總價高的地塊時，往往不手軟，強勢拿地。

　　可以預計，短期內土地供應趨緊仍將持續，出讓條件仍舊嚴苛，企業應提前做好現金儲備，保持較為寬松的資金周轉量，這將是在激烈的土地市場中突出重圍的關鍵。