福建出臺樓市新規(guī) 房企可申請樓房商辦改住宅

　　過去，如果買下了商辦用地就得用來建相應的樓房，但現(xiàn)在可以改建住宅樓了。昨日，記者從省國土資源廳和省住建廳了解到，兩廳轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)的《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），本月起允許樓房商辦改住宅。專家分析，此舉或?qū)⒕徑鈴B門樓市商住供求失調(diào)的情況。

解讀一 商品房可調(diào)整套型結(jié)構(gòu)

　　新規(guī)：各市、縣（區(qū)）要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場實際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應市場變化，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型。未來供地計劃將分5類來調(diào)控，分別為“顯著增加”、“增加”、“持平”、“適當減少”、“減少直至暫停”，由此來確定房地產(chǎn)市場供應規(guī)模。

　　解讀：記者了解到，此舉是該項政策的核心亮點，過去規(guī)劃建成商業(yè)辦公型用地的土地，現(xiàn)在只要滿足一定條件，就可以改建為住宅用地（詳見右圖）。

　　同時，供地計劃的5類如何具體執(zhí)行呢？記者了解到，這是根據(jù)本地區(qū)近三年商品住房月平均銷售量來計算的。以廈門為例，截至2015年6月底，如果商品住房現(xiàn)實庫存去化期限超過24個月，就應明顯減少商品住房用地供應數(shù)量；如果商品住房現(xiàn)實庫存去化期限超過36個月，需明顯減少直至暫停出讓商品住房用地。而如果廈門商業(yè)辦公用房庫存出現(xiàn)供過于求的情況，就要調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，直至暫停供應商業(yè)辦公用房用地。

解讀二 可購買商品房當公租房

　　新規(guī)：對于未完成施工招標的公共租賃住房，項目原則上不再開工，轉(zhuǎn)而調(diào)整為購買或長期租賃符合公共租賃住房面積控制標準的存量商品住房，或發(fā)放租賃補貼等方式。

　　解讀：此舉也是盡快消化存量商品房的一招利器，未來地方政府可收購戶型合適的商品住房作為安置房和公共租賃房。同時也允許開發(fā)企業(yè)調(diào)整優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，對于購買已建成的商品住房作為公共租賃住房的，可以進行切割改造。這就給了開發(fā)商更大的空間，在租賃房和商品房之間進行調(diào)整。

解讀三 房企可不用繳納保證金

　　新規(guī)：自2015年6月1日起，新出讓房地產(chǎn)用地，可不向房地產(chǎn)企業(yè)收取履約保證金。由于規(guī)劃調(diào)整等政府原因?qū)е路康禺a(chǎn)項目無法完全按期開發(fā)建設的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出申請，經(jīng)相關部門同意后，退還履約保證金。

　　解讀：履約保證金可退還后，開發(fā)商的資金運用將更加自如，也減少了其資金周轉(zhuǎn)的周期，對刺激房地產(chǎn)商積極入市有提振作用。

操作起來有一定難度

　　根據(jù)CRIC克而瑞廈門機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月底，廈門SOHO在售存量為55.87萬平方米，未售存量約69.31萬平方米，合計約125萬平方米，去化周期至少4年以上（按30萬平方米/年計）。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉分析，當前商辦市場存量房壓力大，政策的出臺有利于減少這類產(chǎn)品后市的開發(fā)風險。如果能有一部分商辦用地變更為住宅用地，對于房企來說也是新機會。

　　然而，廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎則認為，商辦和住宅在配電、消防等方面的建設都不一樣，這些要更換的話并不容易。